Sammanträde 2007-08-30

Ordföranden hälsade alla välkomna och förklarade mötet öppnat. Ordföranden hälsade särskilt Karin Zakariasson, värderingssamordnare på Newsec, välkommen.

Zakariasson redogjorde därefter hur de av staden anlitade värderingsföretagen arbetade med bostadsrättsärendena.

Kontakt med Karin Zakariasson kan ske via e-post karin.zakariasson@newsec.se eller telefon 08/454 40 97.

Att jämte ordföranden justera dagens protokoll utsågs Leif Rönngren.

Anmäldes att föregående protokoll 4/2007 är justerat och utdelat.

VD hänvisade till ärende 4 som föredrogs av Svante Larsson.

Styrelsen beslöt:

att med godkännande lägga halvårsrapporten till handlingarna.

VD hänvisade till ärende 5.

Styrelsen beslöt:

att med godkännande lägga finansrapporten per 2007-06-30 till handlingarna.

VD hänvisade till ärende 6.

Styrelsen beslöt:

att godkänna rapporten angående inkomna intresseanmälningar.

VD hänvisade till ärende 7.

Patrik Gavander, SKTF, föreslog i skrivelse, bilaga, att styrelsen skulle besluta

att inte erbjuda fler fastigheter till försäljning annat än via paketering i bolag

att ge VD i uppdrag att ta fram rutiner och en organisation för att kunna genomföra försäljningar paketerade i bolag

att ge VD i uppdrag att återkomma till styrelsen med en fördjupad analys av vilka skattemässiga och andra konsekvenser en paketering av bolag skulle innebära vid framtida försäljningar

Vice ordföranden föreslog att styrelsen skulle bordlägga ärendet

Styrelsen beslöt:

att bordlägga ärendet

VD hänvisade till ärende 8.

Styrelsen beslöt:

att återremittera ärendet beträffande Brf Skaraborgsgatan 8-12 intresseanmälan att förvärva fastigheten Östergötland 33 för att utröna varför fastigheten sålts från

Stadsholmen

att avslå Brf Gulsparvens intresseanmälan att förvärva fastigheterna Gulsparven 1 och Talgoxen 2

att avslå Brf Fågelburens intresseanmälan att förvärva fastigheterna Grönsiskan 3, Hämplingen 3 och 4 samt Mesen 1 och 2 samt

att avslå Brf Tunnan 10:s intresseanmälan att förvärva fastigheten Tunnlandet 10

att förklara paragrafen omedelbart justerad.

VD hänvisade till ärende 9.

Ordföranden föreslog att styrelsen skulle besluta i enlighet med VD:s förslag.

Vice ordföranden föreslog att styrelsen skulle besluta

att avslå VD:s förslag till beslut samt

att därutöver anföra följande

All försäljning av bolagets egendom måste nogsamt prövas utifrån aktiebolagslagens regler kring ekonomi, förvaltning och bolagets bästa. Vi anser att det är oförenligt med aktiebolagslagen och bolagets bästa att sälja ut bostadsbeståndet. Det torde dessutom vara oförenligt med kommunallagens krav på att alla kommunens medborgare ska behandlas lika och kommunens förbud mot understöd till enskild medborgare. Det råder ingen tvekan om att det föreslagna priset är långt under rådande bostadsrättsmarknadspris.

Även detta ärende visar tydligt att det är framförallt innerstaden som nu omvandlas från hyresrätter till bostadsrätter.

Vi socialdemokrater är emot den pågående utförsäljningen av stadens allmännyttiga hyresrätter. Hyresrätten är en boendeform som skapar flexibilitet och mångfald och som inte utesluter. Hyresrätten kräver inte att man har flera årslöner på banken eller en hög lön. Hyresrätten är nödvändig för alla som inte har möjlighet att binda stora belopp i sitt boende, för studenter, för arbetslösa och sjuka och för alla som inte har tillräckligt hög lön eller en fast anställning.

Den borgerliga majoritetens massiva utförsäljningsvåg under deras förra mandatperiod har satt sina spår i Stockholm. Det stora flertalet av antalet omvandlade lägenheter i allmännyttan är belägna i innerstaden. I stadsdelar som Vasastaden, Östermalm och Kungsholmen utgörs det kommunala beståndet nu av endast fem procent. Det säger sig själv att det inte är möjligt att fortsätta på den vägen om vi vill att det ska finnas hyresrätter kvar i staden. De privata hyresrätterna omvandlas nu i snabb takt vilket gör det än viktigare att staden behåller de allmännyttiga hyresrätterna.

Särskilt upprörande är den överföring av stora värden som sker från det allmänna till enskilda personer och hushåll. När borgerliga politiker nu återigen genomför utförsäljningar så är ett av redskapen att konsekvent sälja till priser under rådande bostadsrättsmarknadspris. För att inte våra gemensamma tillgångar skall skänkas bort borde marknadsvärdet vara rådande vid prissättningen på de lägenheter majoriteten nu skall sälja ut.

Vi tycker det är bra med blandade upplåtelseformer. Det ska finnas både hyresrätter, bostadsrätter och egna hem i alla delar av staden. I den borgliga retoriken pratar man också om blandande upplåtelseformer och om att ombildningar främst ska ske i ytterstaden. Verkligheten visar dock något helt annat, nämligen att ombildningar främst sker i attraktiva lägen i innerstaden. Av de intresseanmälningar som har inkommit till stadens bostadsbolag framgår att den absoluta majoriteten av de aktuella lägenheterna ligger i innerstaden eller i attraktiv närförort. Konsekvensen blir att mångfalden minskar och att segregationen ökar.

Sammantaget innebär den borgerliga bostadspolitiken att den sociala dimensionen försvinner och att bostaden blir en handelsvara för de resursstarka i samhället. En sådan osolidarisk politik kommer att öka klyftorna i samhället och exkludera allt fler människor från det allra mest grundläggande i ett välfärdssamhälle, - rätten till bostad!

Styrelsen beslöt:

att erbjuda respektive bostadsrättsförening att förvärva fastigheten Grycken 1 för 16 Mkr, Kryckan 6 för 146,5 Mkr, Vallfarten 1 för 24,5 Mkr, Signalisten 1 för 47 Mkr, Vindruvan 15 för 25 Mkr, Ordensgraden 1 för 55 Mkr, Storlogen 2 för 123 Mkr, Postiljonen 4 och 18 för 370 Mkr, Rävsaxen 5, 6 och 7 för 75 Mkr, Östan 4 för 71,7 Mkr

att förklara paragrafen omedelbart justerad.

Reservation mot beslutet gjordes av vice ordföranden med instämmande av Rana Khosravi,

Hasan Dölek och Jamile Ismail.

Särskilt uttalande med följande lydelse gjordes av Rickard Nygren:

Ett generellt erbjudande om förvärv till bostadsrättsföreningar går stick i stäv med övergripande mål i Affärsplan för Stockholmshem 2007. Exempel är strategi 7.3 Utveckling av fastighetsbeståndet; ”Förvärv, byten och avyttring av fastigheter ska ske… …i syfte att åstadkomma blandade upplåtelseformer i stadsdelarna…”. Spår av någon sådan analys finns inte i samband med aktuella erbjudanden. Dessa erbjudanden motverkar istället målet, då särskilt erbjudanden rörande fastigheterna Rävsaxen 5-7, Signalisten 1, Postiljonen 4 & 18, Vindruvan 15 samt Grycken 1.

En odifferentierad utförsäljning av stockholmarnas hyresrätter försvårar bl.a. inflyttningen för unga nya stockholmare, begränsar utbudet av vissa yrkeskategorier samt gör Stockholm mindre attraktivt för internationellt arbetande spetskunskap (som verkar här begränsade perioder och inte vill låsa kapital i sitt boende). En utveckling som allvarligt hotar Stockholms utveckling i såväl ekonomiska termer som kulturella och sociala.

VD hänvisade till ärende 10.

Styrelsen beslöt:

att med godkännande lägga rapporten om nyproduktion mm till handlingarna.

VD hänvisade till ärende 11.

Stellan Blomberg redogjorde för bakgrunden till den option som finns med i upphandlingen beträffande kv. Borrmjölet som efterfrågades av styrelsen vid sitt möte 2007-06-18, § 12.

Styrelsen beslöt:

att godkänna upphandlingen beträffande Kv. Högsätra/Bysätra

att godkänna rapporten angående kv. Borrmjölet.

VD hänvisade till ärende 13.

Styrelsen beslöt:

att godkänna redovisningen beträffande utvecklingen av byggkostnaderna.

VD hänvisade till ärende 14.

Styrelsen beslöt:

att godkänna anmälan angående remisser.

VD hänvisade till ärende 15.

Styrelsen beslöt:

att anta Stockholms stads Policy mot klotter

att samarbeta med staden i lämpliga delar gällande Översyn av stadens administration.

VD hänvisade till ärende 16.

Ordföranden föreslog att styrelsen skulle besluta i enlighet med VD:s förslag.

Rickard Nygren föreslog att styrelsen skulle besluta

att särredovisa de faktiska produktionskostnaderna för garageplatser i nybyggnads projekt

att undersöka möjligheterna till tillgodoräkning av parkering i närliggande område vid nybyggnation för att uppfylla P-norm samt

att därutöver anföra:

Byggandet av många nya bostäder är mycket viktigt för Stockholms utveckling. Det är också viktigt att upprätthålla hyresrättens ställning som upplåtelseform. Garage förhindrar idag att ett antal välbehövliga lägenheter kommer till stånd.

I takt med förändrade finansieringssystem för bostäder har det blivit svårare att få ekonomi i nybyggnadsprojekt, främst i ytterstaden. En betydande kostnadsdrivande post utgörs av parkering.

För det första: Garageplatser subventioneras av lägenheterna.

Detaljplanernas P-norm styr vilket parkeringsutrymme som ska tillgodoses inom fastigheten. Med den exploateringsgrad som planen tillåter blir det ofta inte möjligt att tillgodose parkeringskravet med ytparkering, alternativet blir då garage. Produktionskostnader för varje P-plats i garage ligger idag på 250-400.000 kr.

Betalningsviljan för att hyra sin bostad ligger mycket nära vad man kan producera en lägenhet för. Betalningsviljan för att hyra en P-plats är dock inte lika stor, bilägaren är helt enkelt inte beredd att betala vad det faktiskt kostar att bygga sin garageplats.

Därför läggs en betydande del av garagekostnaden på lägenheten/hyresgästen. Det blir alltså hyresgästerna, oavsett om de har bil eller inte, som betalar garageplatserna. (Vid en viss punkt överskrider projektets totalkostnad t.o.m. vad hyresgästen senare kan betala i form av hyra, och projektet kan inte genomföras.)

För det andra: Antalet lägenheter i projekten hålls nere.

Eftersom garageplatser är så dyra och inte når kostnadstäckning (inte bär sina egna kostnader) strävar man att tillgodose P-normen med ytparkering. I de fall man ligger nära gränsen för att klara detta, leder det till att man håller nere antalet lägenheter i projektet (och således antalet P-platser).

Ett antal lägenheter blir alltså aldrig byggda för att man vill undvika att tvingas anlägga garage! Det viktiga nytillskottet av bostäder får inte hindras av att garage inte når kostnadstäckning.

Styrelsen beslöt:

att lämna Rickard Nygrens skrivelse utan åtgärd

Rickard Nygren reserverade sig mot styrelsens beslut.

Stiftelsen Electrum: Vi har ännu inte erhållit något svar i frågan från revisorerna, det kan vara lämpligt att diskutera frågan vid nästa styrelsemöte, då revisorerna planeras närvara.

Uppsägningsärende: Bolaget förlorade ärendet i Hyresnämnden på grund av att vittnenas upplevda störningar inte ansågs tillräckligt grava. Vi avser att inte överklaga beslutet eftersom Hyresnämnden var enig i sitt beslut.

Hyresförhandlingarna: Den sänkta fastighetsskatten medför minskade kostnader för Stockholmshem vilket gör att hyreshöjningsbehovet för 2008 kommer att begränsas i motsvarande grad. Vi avvaktar med att ställa hyreshöjningskrav till dess att ränteutvecklingen mm kan bedömas säkrare.

Omorganisationen av förvaltningen: Förberedelserna löper vidare i god takt och förändringarna kommer att träda i kraft från den 1 oktober 2007. En närmre redovisning kommer att göras vid nästa styrelsemöte.

Studieresa: Presidiet och VD har diskuterat att göra en studieresa till Bryssel och Amsterdam under våren 2008 för att bland annat studera och jämföra de olika bostadspolitiska förutsättningarna i de båda grannländerna.

Birgitta Wahlman efterlyste ett samarbete mellan Stockholmshem och staden liknande det som nu påbörjats på Järvafältet för att öka tryggheten i Hässelby. VD meddelade att sådana planer förelåg och att han återkommer till styrelsen i frågan.

Nästa styrelsemöte blir den 25 oktober kl. 16.00 och årets sista möte ska hållas den 10 december kl. 16.00.

Ordföranden avslutade mötet