Din position: Hem > Stockholms stad > AB Svenska Bostäder > Sammanträde 2009-03-18
Styrelsens ordförande och vice ordförande utsågs att justera dagens protokoll.
Utsänt förslag till dagordning godkändes med tillägg enligt § 15.
Anmäldes att protokoll från styrelsens sammanträde den 5 februari 2009 (nr 1 - 2009) är justerat och utsänt.
Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Anmälan av yttrande rörande kommunalrättsliga aspekter på olika prissättningsmodeller vid försäljning till bostadsrättsförening”, daterad den 26 januari 2009, (Bilaga § 4).
Under överläggning gjorde vice ordföranden och ledamoten Barry Andersson, med instämmande av suppleanten Mehdi Oguzsoy, följande särskilda uttalande:
”Man kan ha mängder av synpunkter på yttrandet. För att inte tala om direktiven, som Stadshus AB fastställt, som SKL har förhållit sig till. Inledningsvis så säger direktivet att ”Försäljningar till bostadsrättsföreningar ska ske med affärsmässighet.” Om man slår upp affärsmässighet i Svenska akademins ordlista kan man konstatera att innebörden är att affärerna ska överensstämma med vad som är brukligt. Det som sker i Stockholm är allt annat än brukligt. Inte i någon annan kommun forceras ombildningar fram till priser så långt under marknadsvärdet än i Stockholm. Kvadratmeterpriserna i Stockholms innerstad hamnar på samma kvadratmeterpriser som i förortskommunen Sundbyberg. Det är allt annat än brukligt.
SKL skriver i sitt yttrande om bedömningar om olika marknader och lyfter fram fyra tänkbara förutsättningar. I de två som handlar om direktförsäljning till bostadsrättsföreningen menar man att det mest sannolika är att man hamnar någonstans mellan summan av marknadsvärdet för bostadsrätterna och värdet av fastigheten som förvaltningsobjekt.
Om ombildningarna så som direktiven antyder skett med affärsmässighet så hade det nog gått till på det sättet. Men i Stockholm väljer man i stället att sälja så mycket så möjligt och därmed så billigt som möjligt, särskilt i attraktiva lägen.
Vi kan således konstatera att SKL instämmer i vår kritik.”
Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att godkänna anmälan.
Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Ombildning till bostadsrätt”, daterad den 10 mars 2009, (Bilaga § 5).
Ordföranden anmälde jäv såvitt avser Småland 9.
Under överläggning yrkade vice ordföranden och ledamoten Barry Andersson, med instämmande av suppleanten Mehdi Oguzsoy, att styrelsen beslutar
”att Svenska Bostäder hemställer hos Stadshus AB att det omgående genomförs en ny värdering av samtliga objekt som värderats under 2008,
att Svenska Bostäder hemställer hos Stadshus AB att låta pröva lagligheten i att sälja hyresfastigheter till värderingar som kraftigt understiger aktuella värderingar prövas,
att styrelsen informeras om det personliga juridiska ansvaret,
att avslå samtliga förslag till ombildningar,
att omedelbart avbryta all ombildning av allmännytta till bostadsrätt,
samt att där utöver anföra följande
VD konstaterar att läget på fastighetsmarknaden är svårbedömt och menar att större krav från bankerna och en osäker arbetsmarknad verkar dämpande samtidigt som det kraftiga ränteläget pekar åt motsatt håll. Vi kan inte annat än instämma i den analysen, samtidigt som vi i de värderingar vi idag har på styrelsens bord kan skönja ett betydligt lägre pris än tidigare.
De fastigheter som nu är aktuella är kraftigt undervärderade från början. Dessutom har de prissatts utifrån värderingar gjorda i oktober/november 2008. Vid den tidpunkten låg räntorna på ungefär 5 procent att jämföras med ett nuvarande ränteläge på 2 procent. Den moderatstyrda majoritetens iver att sälja ut allmännyttan innebär att man säljer ut fastigheter till underpriser. Om man nu måste sälja så ska det ske till marknadsmässiga priser, allt annat är ansvarslöst. Det är helt oförsvarbart att inte genomföra nya värderingar av de fastigheter som är aktuella för ombildning. Bolagets och stockholmarnas intressen ska sättas i främsta rummet inför stockholmarna. Vi vill därför att styrelsen informeras om det personliga juridiska ansvaret att fatta beslut som verkligen ligger i bolagets intresse.
Ett tydligt problem vid dagens sammanträden är i flera fall fastighetsdelningar som förutsättning för ombildning. Om vi senare vill bygga på dessa tomter uppstår ett uppenbart problem med den nya sakägaren.
Det är oklart hur dessa riktade insatser går till och vad det kostar. Vi vill ha en redovisning av detta till styrelsen.
När det gäller Fastigheten Rikskanslern 1 så är det helt absurt att priset helt utan motivering ska sänkas med 23 miljoner eller 31 procent. Det är helt oacceptabelt att inte redovisa för styrelsen detta motiv.
Vattuormen 20 tycks vara ett ständigt återkommande problem för majoriteten. Det är helt uppenbart att det inte står helt rätt till här. Det är extremt anmärkningsvärt att Stadshus AB och ett värderingsföretag springer i den moderatstyrda majoritetens fotspår där alla argument för att sälja är bra. Genom att utveckla en modell för att kringgå lagen visar tydligt hur oseriös man är. Det är helt ofattbart att man kan genom att fabulera en hyresnivå och räkna in en eventuell möjlighet att konvertera en kontorslokal få tillräckligt med intäkter (alltså mer än 50 %) från bostäder.
Allmännyttan är precis som namnet anger till för det allmännas nytta. Hyresrätten är bra för Stockholmarna, blivande stockholmarna, för företagen och för tillväxten. Hyresrätten skapar flexibilitet och mångfald på en bostadsmarknad där plånboken redan spelar allt för stor roll. Att avyttra den är ett dråpslag mot utvecklingen av staden och också något som aldrig kommer att kunna återställas.
Sammantaget innebär den borgerliga bostadspolitiken att den sociala dimensionen försvinner och att bostaden blir en handelsvara för de resursstarka i samhället. En sådan osolidarisk politik kommer att öka klyftorna i samhället och exkludera allt fler människor från det allra mest grundläggande i ett välfärdssamhälle, - rätten till bostad!
Av Svenska Bostäders lägenhetsinnehav på 40277 st så är i innerstaden 6 325 lägenheter av totalt 6 781 (93,3%) föremål för ombildning . I närförort är 2 318 lägenheter av totalt 2 538 (91,33%) under ombildning och i ytterstaden är 8 205 lägenheter av 30 958 (26,5 %) av ytterstadens lägenheter föremål för ombildning. Det olyckliga är att där procenttalen är högst är antalet lägenheter lägst. Blir alla dessa ombildningar verklighet kommer bolaget bara att ha ett par hundra lägenheter i innerstaden ca 200 i närförort kvar. Bostadsrättsombildningen drar med all tydlighet undan benen på det viktigaste verktyget vi ha för att bryta segregationen.”
Under överläggning yrkade ledamoten Yvonne Ruwaida att styrelsen beslutar
”att avbryta ombildning i innerstaden, närförort och områden med upprustningsbehov,
att inte justera priset i lämnat erbjudande avseende tomträtten Rikskanslern 1,
att i övrigt godkänna rapporten,
att hela ombildningsärenden i fortsättningen inte ska vara sekretesstämplade utan det ska tydligt framgå vilka enskilda uppgifter som kräver sekretessbehandling,
samt att därutöver anföra följande:
Det är bra med blandade upplåtelseformer i hela Stockholm men politiken ska utgå ifrån stockholmarnas åsikter och inflytande i sitt eget boende. Den moderatledda majoritetens förslag om utförsäljningar och ombildningar är ett hot mot allmännyttan i Stockholm och kommer att försvåra bostadsförsörjningen i framtiden.
Det är orimligt att sänka det bedömda marknadsvärdet på Rikskanslern 1 med hela 23%. Visserligen har det varit en sänkning av marknadspriset i området, men inte i den omfattningen, och nu anser bedömare att ränteläget kommer att innebära att priserna återgår till nivån för mitten av 2008. En trerummare på en angränsande gata såldes nyligen för 20000 kr per kvadratmeter, medan Svenska Bostäder nu säljer för 13521 kr per kvadratmeter. Det är orimligt att sälja stadens egendom till kraftigt underpris.
Svenska Bostäder har inte rätt att hemligstämpla hela ärenden som innehåller enskilda sekretessbelagda uppgifter. Enligt SKL:s förbundsjurist ska huvudregeln vara att om det finns uppgifter i ett dokument som måste sekretessbehandlas, så ska den enskilda uppgiften döljas men resten av ärendet ska vara tillgängligt. Det ska också tydligt framgå i ärendet vilka uppgifter som är hemligstämplade. Detta blir särskilt tydligt i ärenden rörande ombildning, då en sekretessbelagd uppgift om fastighetens värdering inte ska innebära att hela ärendet hemligstämplas. Svenska Bostäder bör alltså ändra sina rutiner så att enskilda uppgifter snarare än hela ärenden döljs när detta är nödvändigt.”
Under överläggning gjorde Curt Öhrström (FAF) och Gert-Ove Karlsson, Ledarna följande personalyttrande:
”Vi instämmer i yrkandet av vice ordförande m fl att styrelsen skall besluta att avslå samtliga förslag till ombildningar samt att omedelbart avbryta all ombildning av allmännytta till bostadsrätt.”
Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan,
att erbjuda fastigheter/tomträtter till försäljning enligt följande:
§ Idun 26 (del av), köpeskilling 170 Mkr, villkorat av fastighetsbildning
§ Harö 1, köpeskilling 34 Mkr jämte separationskostnader
§ Harö 2, köpeskilling 10,5 Mkr jämte separationskostnader
§ Byamännen 2 och 4, köpeskilling 110,3 Mkr
§ Klacklappen 1, köpeskilling 93 Mkr
§ Designationen 2, 3 och 4, köpeskilling 504 Mkr
§ Långe Jan 2, köpeskilling 92 Mkr jämte separationskostnader
§ Sleipner 4, köpeskilling 36 Mkr
§ Ingemar 2, köpeskilling 26 Mkr
§ Skålen 1 (del av), köpeskilling 110 Mkr, villkorat av fastighetsbildning
§ Gröna Stugan 1, köpeskilling 76 Mkr
§ Gröna Stugan 2, köpeskilling 80 Mkr
§ Par Bricole 2, del 1 av, köpeskilling 39 Mkr jämte eventuella separationskostnader och villkorat av fastighetsbildning
§ Par Bricole 2, del 2 av, köpeskilling 39 Mkr jämte eventuella separationskostnader och villkorat av fastighetsbildning
§ Understen 1, köpeskilling 166 Mkr
§ Regnbågen 2, köpeskilling 110 Mkr
§ Häradskär 1, köpeskilling 52 Mkr
§ Måseskär 1, köpeskilling 60 Mkr jämte separationskostnader
§ Rovan 3, köpeskilling 26 Mkr
§ Tumstocken 11, köpeskilling 330 Mkr
§ Silvret 4, del av, köpeskilling 39 Mkr jämte separationskostnader och villkorat av fastighetsbildning
§ Akvarellen 1, köpeskilling 17,5 Mkr
§ Vilan 9, köpeskilling 80 Mkr
§ Stora Sällskapet 1, köpeskilling 85,5 Mkr
att justera priset i lämnat erbjudande avseende tomträtten till fastigheten Rikskanslern 1 till 74 Mkr jämte separationskostnader,
att tidigare lämnat erbjudande avseende förvärv av tomträtten Småland 9 skall gälla till den 10 juni 2009,
att inte erbjuda fastigheterna Norrtälje 23, Jungfrun 4 och Karl XV:s Port 1 till försäljning till bostadsrättsföreningar,
samt att häva sekretessen på ärendet.
Noterades till protokollet att ordföranden inte deltog i beslutet såvitt avser Småland 9.
Mot beslutet reserverade sig vice ordföranden samt ledamöterna Barry Andersson och Yvonne Ruwaida, med instämmande av suppleanten Mehdi Oguzsoy.
Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Reviderad budget 2009”, daterad den 26 februari 2009, (Bilaga § 6).
”att energianvändningen halveras i hela Svenska Bostäders bestånd,
Det är bra att medel avsätts för att upprusta Svenska Bostäders bestånd, då underhållet av många fastigheter har försummats. I samband med upprustningen bör energianvändningen minskas kraftigt, dvs. med minst 50 procent i hela beståndet. I delar av beståndet där energianvändningen är hög bör energianvändningen minskas ännu mer. Tyvärr saknas mätbara mål i Stimulans för Stockholm vad gäller energieffektiviseringar, detta bör finnas med i redovisningen.”
Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att godkänna justerad budget 2009 och att dotterbolaget AB Stadsholmen vid årets slut tillförs prövat koncernbidrag.
Mot beslutet reserverade sig ledamoten Yvonne Ruwaida.
Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Revisions PM årsbokslut 2008”, daterad den 26 februari 2009, (Bilaga § 7).
Förelåg verkställande direktörens skrivelse ” Granskning av bostadsbolagens försäljning av fastigheter till bostadsrättsföreningar”, daterad den 9 mars 2009, (Bilaga § 8).
”Granskningspromemorian utelämnar flera viktiga frågeställningar, exempelvis huruvida försäljningarna överhuvudtaget är förenliga med aktiebolagslagens regler kring ekonomi, förvaltning och bolagets skyldighet att verka för bolagets bästa. Den tar inte heller upp frågan om huruvida det är förenligt med kommunallagens anda och krav på att alla kommunens medborgare ska behandlas lika och att kommunen inte särskilt ska understödja enskilda medborgare. Det råder ingen tvekan om att de föreslagna priserna är långt under rådande bostadsrättsmarknadspris. Härvid finns heller inga jämförelser med andra ombildningar i regionen. Man tar alltså inte ställning till det konkreta exempel som finns, exempelvis i Uppsala, eller till de synpunkter som förts fram av andra aktörer, exempelvis juridisk expertis i SKL.
Tvärtom väljer man i promemorian att anmärka på att Svenska Bostäders - i ett fall - höjde priset på en fastighet i södra Hammarbyhamnen, där värderingen hamnade under byggnadens produktionskostnad. Revisorerna tycks mena att kommunens bolag borde producera fastigheter och sälja dem till lägre pris än vad det kostar att bygga dom (!).
Därutöver borde hanteringen när det gäller värderingar av oäkta föreningar granskas i särskild ordning. För att uppnå minst 50 procent i bostadsintäkter hittar man, med konsulters hjälp, på det ena "trixet" värre än det andra för att kunna fabulera fram en eventuell framtida ökning av bostadsintäkterna - allt i syfte att kunna avyttra fastigheter.
Oseriösa konsulter är ytterligare en aspekt som överhuvudtaget inte tas upp. Trots påstötningar från oppositionen om att det förekommit allvarliga problem och felaktigheter under ombildningsprocessen så har staden i alla delar underlåtit att se över frågan. Revisionskontorets granskning är bara det senaste exemplet. Tidigare har Stadshus AB helt sonika väntat tills inskrivningsmyndigheten godkänt inskickade protokoll och därefter valt att hänvisa upprörda berörda till inskrivningsmyndigheten.
Det finns flera aspekter som revisionskontoret valt att inte granska. Flera av dessa har vi socialdemokrater, i olika skrivelser, påtalat för revisionskontoret. Tyvärr väljer revisionskontoret, liksom Stadshus AB, att bara titta på de formella aspekterna och på de tillgängliga dokument som Stadens ledning beslutat ska produceras. Sammanfattningsvis kan man säga att som man frågar får man svar. Huruvida det finns skäl att betvivla att dessa av staden (och dess konsulter) producerade dokument säger hela sanningen berör inte Revisionskontoret.
Tyvärr måste vi konstatera att Revisionskontoret inte förmått besvara några av de frågor som ombildningsprocesserna givit upphov till, eftersom dessa knappast motiverats av bristande administrativa rutiner, utan att de administrativa rutinerna inte speglar den konkreta verkligheten. Som boende och hyresgäst i stadens fastigheter finns idag tyvärr bara två institutioner i samhället att förlita sig till när det gäller granskning av denna verksamhet. Den ena är rättsväsendet, där du måste bära den ekonomiska risken själv. Den andra är massmedia som kanske kan intressera sig för dina omständigheter. Kommunen har ingenting att erbjuda i detta avseende.
Till sist är det värt att framhålla att det framstår som märkligt att Fastighetskontoret fått kraftfull kritik av Revisionskontoret för bristande affärsmässighet vid sina försäljningar. Att bostadsbolagen och Stadshus AB helt lyckats undgå kritik reser frågan vad Revisionskontoret egentligen avser med begreppet affärsmässighet.”
Under överläggning gjorde ledamoten Yvonne Ruwaida följande särskilda uttalande:
”Ombildningarna har visserligen följt fullmäktiges beslut men precis som revisorerna också anmärker så är det av större betydelse hur ombildningsprocessen har påverkat Stockholms bostadsmarknad. Det är av största vikt att en sådan granskning snarast kommer till stånd.
Den moderatledda majoritetens politik är ett hot mot allmännyttan i Stockholm och kommer att försvåra bostadsförsörjningen i framtiden. Det är orimligt att sälja ut stadens egendom till priser som ligger långt under marknadspriset.”
Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att överlämna skrivelsen som yttrande över Stadsrevisionens granskning.
Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Kortfattad nybyggnadsrapport”, daterad den 6 mars 2009, (Bilaga § 9).
”Rapporten är mycket kortfattad och det framgår inte att en del av de planerade lägenheterna för 2008-2009 inte blir av på grund av den borgerliga majoritetens politik i framför allt staden men även på riksnivå. Det är dock glädjande att Svenska Bostäder aviserar två passivhusprojekt och två lågenergiprojekt men det framgår inte varför bara delar av fastigheterna blir passivhus – till exempel bara 30 lägenheter av 123 i Mattisborgen.
Stockholm behöver fler hyresrätter. Miljöpartiet har i sin budget för 2009 avsatt 1 miljarder kronor för byggande av små, billiga och miljövänliga lägenheter. För att människor ska ha råd att bo i Stockholm behövs en annan politik. Tillgång till en god bostad ska finnas för alla, oavsett ekonomiska eller sociala resurser. För att garantera att alla människor får tillgång till en bostad av god standard och till en rimlig kostnad måste affärsmässighet och socialt ansvar gå hand i hand. Majoritetens politik är inte ett exempel på detta.”
Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att godkänna rapporten.
Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Skrivelse angående företagens villkor i Akalla centrum”, daterad den 3 mars 2009, (Bilaga § 10).
”att bifalla skrivelsen,
Det är bra att Svenska Bostäder nu har en verklig dialog med företagarna i Akalla angående centrumets framtid. Det är däremot mindre bra att det ska krävas uppmärksamhet från medier och från andra håll innan möten och samråd kommer till stånd. Företagarna i Akalla känner sig dock fortfarande osäkra på hur situationen kommer att utvecklas eftersom de inte har fått några besked om när ombyggnaden startar. Det är bra att avstämning angående centrumets framtid sker men kommunikationen borde ske oftare än årligen. Svenska Bostäder bör dessutom utveckla en tydlig strategi för att stärka lokala centra.
Korttidskontrakten är fortfarande en källa till oro för företagarna, som menar att Svenska Bostäder visat bristande förståelse för hur korttidskontrakt negativt inverkar på möjligheten att bedriva en seriös verksamhet. Eftersom ingen ombyggnad kommer att ske inom tre år är det rimligt att Svenska Bostäder möjliggör för kontrakt som löper på tre år (eller minimum två år).
Det är bra att Svenska Bostäder eftersträvar individuella lösningar på villkoren gällande ersättning med mera. Alla företagare har rätt att få skriftligt besked om vad som gäller som komplement till den grundläggande hyreslagen.
För att få demokratiskt förankrade om- och nybyggnationer bör hela stadsdelen ha fått kunskap om och möjlighet att diskutera planerna. Det bör genomföras med s k omvänd planprocess, vilket innebär att planerarna med olika metoder samlar in material om vad de boende önskar och utifrån detta görs områdesplaner och detaljplaner.”
Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att godkänner svaret på skrivelsen och att denna därmed anses besvarad.
Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Svar på skrivelse från Teres Lindberg om nyproduktion”, daterad den 6 mars 2009, (Bilaga § 11).
Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Svar på skrivelse från Mehdi Oguzsoy med rubriken Svenska Bostäders vinster skall tillbaka till hyresgäster”, daterad den 5 mars 2009, (Bilaga § 12).
Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Skrivelser till Svenska Bostäders styrelse att anmälas på styrelsesammanträde”, (Bilaga § 13).
a) Överföring av fastigheter i Farsta
Verkställande direktören informerade om att Stockholm Stadshus AB vill strukturera om fastighetsinnehavet bland stadens tre bostadsbolag. För Svenska Bostäders del innebär det att hela affärsområde Farsta, med 4 000 lägenheter, går över i Familjebostäders ägo. Berörd personal samt de fackliga organisationerna har informerats. Alla som arbetar inom AO Farsta idag erbjuds anställning hos Familjebostäder. Ägarbytet genomförs under förutsättning att Stockholm Stadshus AB fattar beslut om förändringen på sitt styrelsemöte den 23 mars 2009.
”att styrelsen för Svenska Bostäder skall hemställa hos styrelsens för Stockholms Stadshus AB om att Svenska Bostäder skall ges möjlighet att inkomma med erforderlig konsekvensanalys samt att yttra sig i frågan innan beslut fattas.”
Styrelsen beslutade att avslå yrkandet.
Mot beslutet reserverade sig vice ordföranden och ledamoten Barry Andersson, med instämmande av suppleanten Mehdi Oguzsoy.
b) Justering av organisationen
Verkställande direktören informerade om en justering av organisationen i enlighet med organisationsskiss, Bilaga § 14 b. Förändringen skall gälla från och med den 2 april 2009.
c) Systematisk hyressättning
Verkställande direktören lämnade en lägesrapport från arbetet med systematisk hyressättning och noterade att arbetet gått in i en intensiv fas samt att arbetet inom arbetsgruppen bedrivs med stor samsyn.
a) Nästa styrelsesammanträde
Styrelsen beslutade att ställa in styrelsesammanträdet den 30 april 2009.
Ordföranden åtog sig att återkomma med förslag till ny tid för sammanträdet.
b) Godkännandekrav
Ledamoten Yvonne Ruwaida frågade vilka ekonomiska och andra krav som ställs för att godkännas som hyresgäst hos Svenska Bostäder.
Verkställande direktören åtog sig att återkomma till styrelsen med en redogörelse för godkännandekraven.
c) Styrelsens ansvar
Förelåg vice ordförandens skrivelse ”Skrivelse om styrelsens ansvar”, daterad den 19 mars 2009 (Bilaga § 15 c).
Styrelsen beslutade att överlämna skrivelsen till verkställande direktören för beredning.
d) Riktade insatser för ombildning till bostadsrätt
Förelåg vice ordförandens skrivelse ”Skrivelse om Riktade insatser för ombildning till bostadsrätt”, daterad den 19 mars 2009 (Bilaga § 15 d).