Din position: Hem > Stockholms stad > AB Familjebostäder > Sammanträde 2013-04-09
Anmäldes justerat protokoll från styrelsens möte den 12 februari 2013.
Utsågs ordföranden Jonas Nilsson (M) att jämte tjänstgörande suppleanten Lars-Erik Backman (V) justera dagens protokoll.
Dnr 2012/1631-47
Förelåg styrelseärende av verkställande direktören.
Styrelsen beslöt godkänna redovisningen.
Styrelsen beslöt godkänna rapporten.
Förelåg styrelseärende av verkställande direktören med förslag till beslut.
Ordföranden Jonas Nilsson yrkade bifall till verkställande direktörens förslag.
Tjänstgörande suppleanten Lars-Erik Backman (V) yrkade att styrelsen skulle besluta:
-Att återremittera ärendet och ge kontoret i uppdrag att återkomma med en redogörelse för de ekonomiska konsekvenserna för Familjebostäder. Innan en omstrukturering genomförs bör också en avsiktsförklaring göras som innebär ett löfte om att dessa bestånd inte kommer att erbjudas till försäljning till privata fastighetsägare och att hyresgästerna garanteras fortsatt hyresgäststyrt underhåll enligt önskemål.
-Att om omstruktureringen genomförs initiera en process som innebär att decentralisera bolagen och att lokala styrelser med hyresgäster inrättas i olika område
-Att anföra följande
Det kan finnas fördelar med denna omstrukturering som innebär att samma kommunala bolag äger det allmännyttiga beståndet i hela områden. Det kan medföra en rationalisering i driften samt att bolaget kan ta ett större ansvar för hela områdets utveckling. Samtidigt måste det garanteras att de nuvarande hyresgästerna inte drabbas av förändringar i villkoren som upplevs som försämringar, t ex beträffande det hyresgäststyrda underhållet. Det är inte heller rimligt att det medför negativa ekonomiska konsekvenser för Familjebostäder.
Vi vill också ha ett klargörande kring att avsikten med denna omstrukturering inte är att erbjuda bostadsbeståndet till försäljning till privata värdar eller till bostadsrättsföreningar.
Denna koncentration av beståndet till vissa geografiska områden kan möjliggöra att bolagen i högre grad decentraliserar sin verksamhet. Vi vill initiera en process som innebär ökat inflytande för hyresgästerna över bostadsområdet och i bostadsbolagen, genom att de t ex får majoritet i lokala styrelser. Den nya lagen om Allmännytta innebär att ett allmännyttigt bostadsbolag bland annat definieras som ett bolag som erbjuder hyresgästerna boendeinflytande och inflytande i bolagen. Det är hög tid att Stockholms bostadsbolag förverkligar detta.
Ledamoten Elina Åberg (MP) yrkade att styrelsen skulle besluta:
1. Att återremittera ärendet
2. Att vidare anföra följande
Det är mycket möjligt att en omstrukturering av fastighetsbeståndet kan vara bra, men underlaget som ligger till grund för kommunfullmäktiges beslut att skicka detta ärende vidare till bolaget har flertalet brister vad det gäller omstruktureringens konsekvenser. Innan de har redogjorts för på ett genomgående sätt är det inte rimligt att bolaget går vidare med omstruktureringen, varför ärendet bör återremitteras innan VD ges i uppdrag att verkställa beslutet.
I underlaget redogörs mycket bristfälligt för de ekonomiska konsekvenserna av omstruktureringen, både för hyresgästerna och bolaget. Två av de viktigare anledningarna till beslutet uppges vara att effektivisera förvaltningen och att sprida ansvaret för upprustningar bättre mellan bostadsbolagen. Ändå presenteras ingen bedömning av hur effektiviseringen kan påverka bolagen ekonomiskt. Om ett utav huvudargumenten för omstruktureringen är att förvaltningen blir effektivare bör dess kort och långsiktiga vinster presenteras.
Det redogörs inte heller för vilka kostnader själva övergångsprocessen kommer medföra. Detta trots att en sjundedel av allmännyttans totala bestånd kommer att byta ägare. Gissningsvis medför detta betydande administrativa kostnader.
Vidare saknas en redogörelse av hur omstruktureringen kan komma att påverka hyresgästerna. Det är 10000 hushåll som kommer att byta fastighetsägare och hyresavtal, vilket kan leda såväl till oro som till förändrade hyresnivåer för de boende. Inför ett så omfattande beslut hade det varit lämpligt att insamla synpunkter från de boende. Bolagen använder olika system för underhåll som påverkar hyresgästernas hyra, hur ett byte av system kommer att påverka de boende måste vara klart innan en omstrukturering sker.
Ett vanligt argument som används för att motivera försäljning av fastigheter är också att bryta ett bolags dominans i ett området och skapa blandning. Med bakgrund i detta är det högst anmärkningsvärt att staden i och med detta ärende vill centralisera fastighetsbeståndet till att ha färre fastighetsvärdar i ett område.
Styrelsen beslöt först att avslå Elina Åbergs återremissyrkande och att avgöra ärendet på dagens sammanträde.
Ordföranden Jonas Nilsson ställde därefter de olika yrkandena mot varandra och fann att styrelsen hade beslutat bifalla verkställande direktörens förslag till beslut.
Styrelsen hade sålunda fattat följande beslut:
1. Anmälan av koncernstyrelsens beslut angående omstrukturering av bostadsbolagens fastighetsbestånd godkänns.
2. VD får i uppdrag att genomföra omstruktureringen och teckna erforderliga avtal.
3. Protokollet i detta ärende förklaras omedelbart justerat.
Mot styrelsens beslut reserverade sig Elina Åberg (MP) och Lars-Erik Backman (V) till förmån för sina respektive förslag till beslut.
Ledamoten Emilia Bjuggren m fl (S) lämnade följande särskilda uttalande:
Kommunfullmäktige och Stockholms stadshus AB har beslutat att en omstrukturering av bostadsbolagen ska ske. Det är ett beslut som bostadsbolagen givetvis ska verkställa. Vi vill ändå understryka det faktum att en omstrukturering på det sätt som nu sker inte skulle ha genomförts med en socialdemokratisk majoritet.
Sedan 2006 har stadshusalliansen bedrivit en aggressiv politik och avyttrat stora delar av det allmännyttiga bostadsbeståndet. Genom att så snabbt glesa ut beståendet riskerar effektiviteten i förvaltningen att försämras. I vissa områden skulle en omstrukturering kunna vara aktuell men underlaget som ligger till grund för beslutet har flertalet brister vad det gäller omstruktureringens ekonomiska och praktiska konsekvenser.
I tjänsteutlåtandet redogörs mycket bristfälligt för de ekonomiska konsekvenserna av omstruktureringen. Två av de viktigare anledningarna till beslutet uppges vara att effektivisera förvaltningen och att sprida ansvaret för upprustningar bättre mellan bostadsbolagen. Ändå presenteras ingen tillräcklig bedömning av hur effektiviseringen kan påverka bolagen ekonomiskt. Det redogörs inte heller för vilka kostnader själva övergångsprocessen kommer medföra. Detta trots att en sjundedel av allmännyttans totala bestånd kommer att byta ägare. Om huvudargumenten för omstruktureringen är att förvaltningen blir effektivare bör dess kort- och långsiktiga ekonomiska vinster redovisas.
Vi anser även att det saknas en redogörelse av hur omstruktureringen kan komma att påverka hyresgästerna. Det är 10000 hushåll som kommer att byta fastighetsägare och hyresavtal, vilket kan leda såväl till oro som till förändrade hyresnivåer för de boende. Inför ett så omfattande beslut hade det varit lämpligt att insamla synpunkter från de boende.
Vidare menar vi att det finns positiva effekter av att det finns flera bostadsbolag inom ett område, även allmännyttiga. Med flera hyresvärdar kan hyresgästerna jämföra kvalitet i förvaltning och boende med varandra och därmed få större möjlighet ställa krav som kund. Till detta ska tilläggas att Stadshusalliansen använt sig av konkurrensargument och vikten av en mångfald aktörer för att legitimera storskaliga försäljningar av allmännyttan.
En spridning av de allmännyttiga bostadsbolagen kan öka möjligheten för nyproduktion. Att expandera på en plats där bolaget redan har fastigheter är mer sannolikt än att på etablera sig i helt nya områden. De tre allmännyttiga bostadsbolagen kan vid olika tidpunkter ha olika möjlighet att engagera sig i nyproduktion. Då vi vill att hela staden och allmännyttan ska utvecklas och är det viktigt att det inom det inom de tre bolagen bibehåller möjligheten att expandera på flera platser i staden.
Förelåg styrelseärende av verkställande direktören. Magdalena Bosson och Patrik Thomaeus föredrog även muntligt.
Tjänstgörande suppleanten Lars-Erik Backman (V) yrkade yrkade att styrelsen skulle besluta:
- Att avslå underlaget till budget för 2014 med inriktning för 2015-2016 med hänvisning till Vänsterpartiets budgetförslag för 2013 med fram tidsinriktningar för 2014 och framåt
- Att därutöver anföra
- I inledningstexten står att prioriterade uppgifter är att förvalta fastigheter och bygga nya lägenheter4. Det senare uppdraget har inte på långa vägar uppfyllts. I underlaget för framtida budget bör det tydligt anges hur man i framtiden ska klara denna prioritering.
- Det är positivt att Familjebostäder understryker att man ska försöka skapa nya studentbostäder även om ambitionen bör vara högre än 100 per år. Familjebostäder har en gammal tradition om att bygga kollektivhus som är en efterfrågad boendeform. Därför bör även en målsättning finnas att starta mins tre till fyra kollektivhusprojekt förutom de som redan är på gång.
- När det gäller genomförandeprojekt för över 300 miljoner kronor så är kostnadsökningarna för Rinkebystråket mycket oroande. Ingen analys av kundunderlag, mm i de planerade affärslokalerna har redovisats för styrelsen och det är osäkert hu stora kostnadsökningar det blir i slutändan.
Ordföranden ställde de båda yrkandena emot varandra och fann att styrelsen hade beslutat bifalla verkställande direktörens förslag.
Styrelsen hade sålunda beslutat:
Att godkänna underlag till budget 2014 med inriktning för 2015-2016.
Bostadsbolagen ska aktivt bidra till att höja takten i byggandet av bostäder i Stockholm och höja kvaliteten i det egna beståndet. Bostadsbolagen ska förebygga inlåsningseffekter på bostadsmarknaden genom att bland annat bygga hyresrätter i alla delar av staden, bygga hyresrätter i alla storlekar och eftersträva hyresnivåer som inte utestänger resurssvaga grupper från bostadsmarknaden. Bostadsbolagen ska gå i framkant för klimatsmart boende och energieffektivisering av sina fastigheter. Bostadsbolagen ska arbeta aktivt med förtroendeskapande mellan boende och bolag, som en del i varumärkesbyggandet.
Bostadsbolagen bör under kommande år få följande uppdrag:
· Arbeta aktivt för att fördubbla sina markanvisningar i Stockholm och höja takten i byggandet.
· Arbeta aktivt för att hålla nere produktionskostnaderna vid nybyggnation.
· Säkerställa att 20 procent av bolagens nyproducerade eller nyförvärvade hyresrätter blir studentbostäder.
· Tillsammans med Stockholms bostadsförmedling utveckla och införa ett system med kombokontrakt, för att öppna Stockholms bostadsmarknad
· Förändra köreglerna så att hyresgäster inte förlorar den investerade kötiden i de fall då fastigheter säljs till privata hyresvärdar.
· Arbeta aktivt för att förhindra situationer då hot om vräkningar av barnfamiljer uppstår.
· Kombinera upprustning av bolagens bostadsfastigheter med energieffektivisering.
· Satsa på ny miljöteknik vid nybyggnation, bland annat genom passivhus.
· Investera i laddningsstolpar för elbilar vid bolagens boendeparkeringar.
· Vid nybyggnation i kollektivtrafiknära lägen undersöka möjligheterna för bilpool i fastigheten.
· Införa ett ombildningsstopp av bolagens hyresrätter.
· I de fall det finns politisk majoritet för utförsäljningar av bolagens bostadsfastigheter garantera marknadsmässiga priser.
Bostadsbolagen ska bidra till en flexibel bostadsmarknad – också för stadens unga och studenter
Stockholms bostadsmarknad står inför stora utmaningar och en viktig nyckel för att komma tillrätta med den växande bostadskrisen är stadens egna bostadsbolag. Stadens bostadsbolag har ett särskilt allmännyttigt uppdrag där de ska bidra till en välfungerande bostadsmarknad. Exakt vad det uppdraget innefattar varierar beroende på bostadsmarknadens aktuella behov och prognoser för kommande år. Idag har Stockholm inte bara en generell bostadskris med svåra inlåsningseffekter. Stockholm har också en ungdoms- och studentbostadskris som stänger ute två för framtiden avgörande grupper från stadens bostadsmarknad. En analys av bostadsmarknaden i Stockholm inför 2012 anger att mer än hälften av stockholmarna under 27 års ålder saknar egen bostad och att studenter väljer bort Stockholm som studiestad på grund av bostadsbristen. Stockholm mår bra av att studenter och forskare finns i vår stad och Stockholm har inte råd att stänga ute en hel generation unga från bostadsmarknaden. I dagens och morgondagens Stockholm är en viktig del av det allmännyttiga uppdraget att arbeta aktivt för att få in fler unga och studerande på Stockholms bostadsmarknad.
Stockholms unga och studenter är beroende av en fungerande hyresrättsmarknad. Osäkra anställningsformer och studielån gör att andra boendealternativ inte är aktuella för den stora majoriteten i dessa grupper. Med de relativt låga inkomster studenter och unga har är det främst små lägenheter i form av ettor de kan efterfråga. Antalet hyresettor har de senaste tjugo åren minskat med nästan 40000 till följd av utförsäljningar och låg nyproduktion, samtidigt som de grupper som efterfrågar hyresettor har ökat. Konsekvenserna av den politik som förts av de borgerliga majoriteterna, med låg nyproduktion och extrem utförsäljningstakt, har skapat stora in- och utlåsningseffekter på hela bostadsmarknaden, men unga och studerande hör till de grupper som fått det allra tuffast. Det är en negativ spiral som måste brytas, och bostadsbolagen ska spela en aktiv roll i att vända trenden på Stockholms bostadsmarknad. Det innebär att utförsäljningarna av stadens bostadslägenheter måste avslutas och nyproduktionen av allmännyttiga hyresrätter i hela staden öka.
Studentbostadskrisen i hela Stockholmsregionen är ett hot mot Stockholms framtida tillväxt och arbetsmarknad. Det krävs ett aktivt samarbete mellan hela länets kommuner, bostadsbolag, lärosäten och studentorganisationer för att hitta en strategi för att säkra att Stockholm inte tappar drivna studenter och forskare. Det krävs också att de allmännyttiga bostadsbolagen tar ett betydligt större ansvar för studentbostäderna i staden. Därför behöver Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska bostäder införa ett särskilt uppdrag att öka produktionen av studentbostäder, och 20 procent av de lägenheter bolagen nyproducerar eller nyförvärvar ska vara studentbostäder.
Att det finns väldigt få hyresettor i Stockholm är ett hinder i sig för Stockholms unga att få bostad. En del av lösningen kan vara att Stockholms bostadsbolag inför kombokontrakt, ett system som prövats i andra städer. Det innebär att rum i större lägenheter hyrs ut var för sig, så att det går att i vissa lägenheter ha kontrakt på ett rum istället för på hela lägenheten. Hyrorna blir på så vis lägre per person och fler unga kan stå på samma kontrakt. Det finns inga juridiska hinder för ett sådant system i Stockholm, men exakt hur det ska kunna utformas ska bostadsbolagen i samarbete med bostadsförmedlingen under året presentera och på prov införa. Bostäder med kombokontrakt ska gå att söka via den nya bostadsförmedlingen.
Bostadsbolagen ska arbeta aktivt för att utveckla förtroende mellan boende och bolagen
Stockholms allmännyttiga bolag är beroende av gott rykte och goda relationer med sina boende. Goda relationer och gott rykte förutsätter att allmännyttan renoverar och sköter om sina fastigheter, men också att bolagen är trovärdiga och förtroendeingivande. De senaste årens utförsäljningar av allmännyttiga hyresrätter har kantats av tveksamma köpstämmor, ologiska försäljningar och oseriösa bostadsreor, något som allvarligt skadat bolagens anseende. För att återupprätta allmännyttans goda rykte och de goda relationerna mellan boende och bolag ska bolagen avsluta de omfattande utförsäljningarna och i de fall försäljningar sker garantera marknadsmässiga priser. Ett tak för hur många köpstämmor som kan hållas för en enskild fastighet ska införas. Allmännyttans interna kösystem måste också förändras för att hyresgäster, i de fall stadens bostadsbolag säljer fastigheter till privata hyresvärdar, ska kunna behålla de köplatser de investerat i via allmännyttan. Bostadsbolagen ska under året i samarbete med staden utarbeta ett sådant system.
Bostadsbolagen ska arbeta för att bli Stockholms klimatsmartaste boendealternativ
Energieffektiviseringen av bostadsbolagens fastigheter är en mycket viktig del av stadens miljöarbete och den upprustning som sker av stadens äldre fastigheter ska kombineras med åtgärder för att minska energiåtgången. Bolagen ska prioritera de energibesparingsåtgärder som ger störst effekt per investerad krona. Bostadsbolagen ska satsa på att bygga miljövänligt och energisnålt. Bostadsbolagen ska aktivt bidra till att utveckla Stockholm till en elbilsstad genom att bland annat investera i laddningsstationer i anslutning till bolagets boendeparkeringar. Bostadsbolagen ska också bidra till smartare bilism genom att vid nybyggnation i kollektivtrafiknära lägen undersöka möjligheterna för bilpool i fastigheten. Bostadsbolagen ska medverka till att det är enkelt att hantera sopor och avfall på ett miljömässigt bra sätt.
Ledamoten Elina Åberg (MP) lämnade följande särskilda uttalande:
Miljöpartiet har andra visioner för stadens allmännyttiga bolag än den styrande alliansen. Hade vi varit i majoritet skulle budgeten ha utgått från de ägardirektiv för bostadsbolagen i allmänhet och AB Familjebostäder i synnerhet som står att läsa i vår budgetreservation i Kommunfullmäktige. Vi vill bland annat att bolaget ska:
Avbryta samtliga ombildningar i Stockholm
Medverka till nyproduktion och till ökad byggnadstakt av hyreslägenheter för unga och studenter
Bli pilotbolag för utveckling av den kooperativa hyresrätten
Minska energianvändningen i beståndet med 30 procent till 2014
I möjligaste mån anlita lokal arbetskraft vid upprustningsarbeten
Prioritera förnybar energi i form av solfångare, solceller och vindkraft till fastighetsel
Ha information på olika språk om hur minskad energianvändning ska införas
Införa individuell mätning och debitering av varmvatten
Suppleanten Hans Tjernström (C) efterfrågade information från bolagsledningen i fråga om bolagets innehav av och strategi för byggande av studentbostäder. Magdalena Bosson lovade att återkomma till styrelsen.
Styrelsen beslöt godkänna resultatrapporten.
Tryck F11 för att gå till nästa skrivposition
Hans Classon, Stadsrevisionen, kommenterade revisionskontorets granskningsrapport för koncernen AB Familjebostäder.
Styrelsen beslöt:
Att godkänna anmälan av i ärendet bilagda revisionsrapporter
Att godkänna bolagsledningens yttrande över lekmannarevisorernas granskningspromemoria
Tjänstgörande suppleanten Lars-Erik Backman (V) lämnade följande särskilda uttalande:
Revisorerna konstaterar att bolagets mål 2012 var att påbörja byggandet av 425 bostadslägenheter. Under året påbörjades bygget av 254 bostadslägenheter, varav 80 studentbostäder.
Vi menar att detta är ett skandalöst dåligt resultat. Om Alliansen menar allvar med att uppnå de ganska låga målen för de allmännyttiga bostadsbolagen så måste man omedelbart vidta åtgärder för att uppnå detta.
Styrelsen beslöt lägga Stadsledningskontorets finansavdelnings rapport till handlingarna.
Styrelsen beslöt följande:
1. Anmälan av Framkomlighetsstrategi för Stockholm 2030 godkänns
2. Anmälan av Definition av tunga miljöfordon med totalvikt över 3,5 ton och riktlinjer för alternativa drivmedel godkänns
3. Anmälan av avfallsplan för Stockholm 2013-2016 godkänns
4. Familjebostäder får i uppdrag att arbeta enligt avfallsplanen
5. Anmälan av Cykelplan 2012 godkänns
Cykelplan Stockholm 2012
Målåret 2030 är satt alldeles för långt fram, och vi saknar tydliga tidsramar för de prioriterade satsningarna. Vi ska ha ett betydligt högre mål för resor med cykel i högtrafik. När fler och fler väljer att cykla, ska detta uppmuntras och underlättas. Det är glädjande att en cykelplan för länet nu också planeras, och att stråken hänger samman med stadens pendlingsstråk, men målen är satta allför långt fram i tiden även här. Vi har väntat länge på en sammanhållen cykelplan för Stockholms inner- och ytterstad, och det är hög tid att genomföra den så snart som bara möjligt!
Framkomlighetsstrategi för Stockholm
Huvudmålen för alla trafiklösningar i Stockholmsregionen måste vara lägre utsläpp, minskade bilköer och bättre kollektivtrafik. Ingenstans ställs dock den viktiga frågan om den omfattande satsningen på nya vägar är förenlig med miljömålen.
Beslutet om Förbifart Stockholm är ett strategiskt, tungt vägval, som inbjuder till ökad biltrafik, och lurar medborgarna att tro att det kommer att leda till minskade köer, när vi vet att fler och större vägar leder till mer trafik och växande köer. Detta är helt oförenligt med den övergripande inriktningen i den föreslagna strategin. Målen i strategin är också alltför lågt ställda om man har ambitionen att uppnå EU:s miljökvalitetskrav. Annars innehåller förslaget till Framkomlighetsstrategi och remissförslaget till Parkeringsplan många bra förslag som (V)i sedan länge drivit. Vem vet, snart föreslås kanske en bilfri innerstad…
Definition av tunga miljöfordon
Det är olyckligt att man inte tagit fram en nationell definition för tunga miljöfordon. I avvaktan på detta hade det varit önskvärt att man åtminstone försökt samordna detta arbete tillsammans med de större städerna i Sverige
Avfallsplan för Stockholm
Det finns många positiva delar i liggande förslag till avfallsplan för Stockholm, men generellt är ambitionsnivån för avfallshanteringen för låg. Visioner är bra, men får inte vara för långsamma i en snabbt växande stad. De gröna behållarna på gator och torg kan då ersättas med fastighetsnära insamling. Vi vill att producenterna tar ett större ekonomiskt ansvar för sina produkter och bidrar ekonomiskt, även om kommunen står för själva insamlingen.
· Utdelades skriftligt svar på fråga från vice ordföranden angående hyresuppgörelsen 2013 (biläggs protokollet). Thomas Stadig föredrog muntligt.
· Håkan Siggelin och Lars Björk redogjorde för bolagets solpanelsprojekt (OH-bilder biläggs protokollet).
· Magdalena informerade om att vi vid renovering av en äldre innerstadsfastighet, Roslagsbanan 5, återfunnit ett större antal brev och reklamblad som hamnat mellan dörrbladen under 1930- och 1940-talen. Försändelsernas kulturintresse har lett till viss god medial uppmärksamhet. Breven har nu överlämnats till polisens hittegodsavdelning.
· Ledamoten Elina Åberg (MP) anmälde en skrivelse angående tillfälliga studentbostäder (biläggs protokollet). Bolagsledningen återkommer.
· Suppleanten Cecilia Elving (FP) föreslog att yrkanden och särskilda uttalanden som styrelsens ledamöter avser framföra under styrelsemötena om möjligt mailas ut till övriga ledamöter och suppleanter inför mötena. Den som avser framföra ett yrkande eller särskilt uttalande kan därför med fördel maila ut detta inför mötet.