Sammanträde 2010-11-26

Styrelsens ordförande och vice ordförande utsågs att justera dagens protokoll.

Utsänt förslag till dagordning godkändes med tillägg enligt §§ 3 a, 13 och 14.

Anmäldes att protokoll från styrelsens sammanträde den 14 oktober 2010 (nr 6 - 2010) är justerat och utsänt.

Förelåg skrivelse från ledamoten Yvonne Ruwaida, ”Principer för hyreshöjning”, daterad den 26 november 2010 (Bilaga § 3 a).

Styrelsen beslutade att överlämna skrivelsen till verkställande direktören för beredning.

Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Ombildning till bostadsrätt”, daterad den 15 november 2010, (Bilaga § 4).

Under överläggning yrkade vice ordföranden och tjg suppleanten Karin Ehlin Kolk, med instämmande av suppleanten Mehdi Oguzsoy, att styrelsen beslutar

”att avslå VD:s förslag om att sälja Kinesen 1 och Takmålningen 1,

att omedelbart avbryta ombildningen av stockholmarnas gemensamt ägda hyresrätter,

samt att där utöver anföra följande:

Den realisation som pågår av allmännyttan är en stöld från dagens och framtida generationer av stockholmare. Det är ett oförsvarligt hanterande av stockholmarnas gemensamma resurser. Sammantaget innebär den borgerliga bostadspolitiken att den sociala dimensionen försvinner och att bostaden blir en handelsvara för de resursstarka i samhället. En sådan osolidarisk politik kommer att öka klyftorna i samhället och exkludera allt fler människor från det allra mest grundläggande i ett välfärdssamhälle, - rätten till bostad!

Allmännyttan är precis som namnet anger till för det allmännas nytta. Hyresrätten är bra för stockholmarna, blivande stockholmarna, för företagen och för tillväxten. Hyresrätten skapar flexibilitet och mångfald på en bostadsmarknad där plånboken redan spelar allt för stor roll. Att avyttra den är ett dråpslag mot utvecklingen av staden. Denna vårdslösa hantering av stockholmarnas gemensamt ägda bostadsbestånd kommer aldrig att kunna återställas.”

Under överläggning yrkade ledamoten Yvonne Ruwaida att styrelsen beslutar

”att avslå försäljning av tomträtterna Kinesen 1 och Takmålningen 1,

samt att därutöver anföra följande:

Ombildningar och försäljningar hotar försörjningen av hyresrätter i Stockholm. Om­bildningar och försäljningar i innerstaden, närförort och områden med upprustnings­behov ska stoppas.”

Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan,

att erbjuda tomträtter till försäljning enligt följande:

· Kinesen 1, köpeskilling 42 Mkr

· Takmålningen 1, köpeskilling 26 Mkr,

att i övrigt godkänna rapporten,

samt att häva sekretessen på ärendet.

Mot beslutet reserverade sig vice ordföranden, tjg suppleanten Karin Ehlin Kolk och ledamoten Yvonne Ruwaida, med instämmande av suppleanten Mehdi Oguzsoy.

Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Verksamhetsplan och budget 2011”, daterad den 15 november 2010, (Bilaga § 5).

Verkställande direktören lämnade en kompletterande redogörelse.

Under överläggning yrkade vice ordföranden och tjg suppleanten Karin Ehlin Kolk att styrelsen beslutar

”att delvis godkänna VD:s förslag,

att i enlighet med den Socialdemokratiska budgetreservationen i kf, samt reservation i Stockholm Stadshus AB, inte ombilda eller utförsälja allmännyttan,

samt att därutöver anföra följande:

Svenska Bostäder ska långsiktigt äga och förvalta hyresbostäder inom Stockholms stad. Nuvarande varierade utbud av attraktiva bostäder med stor geografisk spridning över Stockholms stad ska utvecklas. Bolaget ska skapa bästa möjliga förhållanden för sina hyresgäster så att långa och goda hyresgästrelationer bevaras. Bolaget har ett särskilt ansvar för produktionen av studentbostäder i staden.

Aktivt delta i arbetet för att nå målet om en årlig bostadsproduktion om 4000 nya bostäder med blandade upplåtelseformer.

Bidra med sin del av målet om 15000 nya bostäder under året.

Energieffektivisera det egna fastighetsbeståndet.

De kommunala bostadsbolagen ska vara livskraftiga och ekonomiskt starka föregångare och leda utvecklingen mot framtidens boende. I egenskap av demokratiskt ägda företag ska de verka för ett antal allmännyttiga mål. De ska bidra till Stockholms försörjning av billiga och bra bostäder. De har en särskild roll att säkerställa att personer som har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden kan erhålla ett boende. Inkomstkraven måste sättas på en rimlig nivå så att alla har möjlighet att få en bostad.

Utförsäljningen av kommunens bostadsfastigheter ska stoppas. Antalet allmännyttiga hyresrätter är redan idag allt för få. Samtidigt är prissättningen vid försäljning till bostadsrättsföreningar allt för låg, ska fastigheter säljas ska det självfallet ske till marknadspris enligt exempelvis Uppsalamodellen. De odemokratiska beslutsprocesserna kring försäljningarna ska rivas upp. Bland annat måste ett tak införas på hur många köpestämmor som får hållas.

Stockholms stads miljöbilsprojekt har genom åren bidragit till en miljövänligare bilpark i Stockholm. En stor utmaning kommer de närmaste åren att ligga i att Stockholm ska bli en stad där andelen elbilar växer. För elbilar behövs förbättrad tillgång till laddningsstationer. Bostadsbolagen ska där investera i laddningsstationer i anslutning boendeparkeringar. Dessutom ska dessa parkeringsplaster hyras ut till en subventionerad kostnad.

Energieffektivisering av stadens fastigheter är viktig för så väl miljön som för stadens ekonomi. Den upprustning som sker av stadens äldre fastigheter ska alltid kombineras med åtgärder för att minska energiåtgången. Alla projekt som långsiktig totalt sett innebär en nettokostnadsminskning ska genomföras så snart det är möjligt. Allt annat innebär en ekonomisk förlust. Bolagen ska också i ökad utsträckning prioritera de energibesparingsåtgärder som ger störst effekt per investerad krona.

Parallellt med dessa större projekt ska enkelt avhjälpta energitjuvar som felinställda värmesystem, smutsiga ventilationssystem, trasiga regelcentraler och radiatortermostater ges stor prioritet. Kostnaderna för dessa åtgärder är små men kan leda till miljonbesparingar årligen per fastighet

Prioritera utbyggnaden av seniorboenden och genomföra en anpassning av lämpliga hyresrätter till äldrebostäder.

Vid nyproduktion arbeta för ett flexibelt boende som även passar äldre och funktionsnedsatta personer.

Aktivt arbeta för att komma till rätta med olaglig andrahandsuthyrning av lägenheter.

Kraftfullt arbeta för att motverka vräkningar av hyresgäster. Detta är särskilt viktigt vad gäller barnfamiljer.

Ta ansvar för att främja tillgången till kommersiell och samhällelig service i nära anslutning till bostäderna. Äldres perspektiv ska vara särskilt vägledande.

Bidra med försöks- och träningslägenheter.

Tillsammans med AB Stokab fullfölja utbyggnaden av IT-nät till samtliga fastigheter.

Aktivt verka för att sänka byggkostnaderna och minimera kostnaderna i driftsverksamheten för att på sikt bidra till begränsade hyresökningar

Bygga och förvalta miljö- och energieffektivt.

Samverka med polis och socialtjänst samt övriga berörda kommunala bolag och fastighetsnämnden för riktade satsningar på underhåll, trygghet och säkerhet.

Nya energieffektiviseringsprogram ska tas fram med målet att energianvändningen ska minskas med 30-40 procent fram till år 2014. Stockholmshem ska fasa ut oljeanvändningen.

Ta ett ökat strukturellt ansvar utifrån både ett ekonomiskt och socialt perspektiv för att säkerställa ett gott boende i hela staden.

Bostadsbolagen ska ta ett ökat ansvar för en positiv social och ekonomisk utveckling i de bostadsområden där man är verksam.

Utveckla fastighetsbeståndet genom förvärv av fastigheter, på affärsmässig grund, framför allt i stadsdelar med låg andel allmännyttiga lägenheter.

Utreda möjligheterna för allmännyttan att bidra till att främja byggande av egnahemsmåhus, inte minst i anslutning till miljonprogramsbeståndet

Avbryta ombildningen av bolagens hyresrätter.

· I de fall det finns politisk majoritet för utförsäljning garantera en korrekt prissättning.

Arbeta med ett ökat hyresgästinflytande även vid nyproduktion

Påbörja en satsning på passivhus i Stockholm med målet att bygga hus så kostnadseffektivt att energibesparingen långsiktigt spar pengar.

Tillskapa fler kollektivhus och kollektivboenden i Stockholm.”

Under överläggning yrkade tjg suppleanten Mehdi Oguzsoy att styrelsen beslutar

”att avslå VD:s förslag,

att styrelsen beslutar i enlighet med Vänsterpartiets budgetreservation i kommun­fullmäktige,

att hyrorna för 2011 blir oförändrade,

samt att anföra följande:

De kommunala bostadsbolagen ska vara livskraftiga och ekonomiskt starka föregångare och leda utvecklingen mot framtidens boende. I egenskap av demokratiskt ägda företag ska de verka för ett antal allmännyttiga mål. Staden måste ta alla möjligheter att pressa hyreskostnaderna, även om det blir mycket svårare nu när allmännyttan inte längre är hyresnormerande. De ekonomiska kraven på de bostadssökande ska inte vara orimligt hårda. Det som ska vara mest avgörande om man får en bostad eller inte ska vara kötiden hos bostadsförmedlingen och inte inkomsterna. Idag krävs att man har en årsinkomst som är tre gånger större än årshyran. De kommunala bostadsbolagen har en särskild roll att säkerställa att bland annat personer med utländsk bakgrund, ensamstående, ungdomar och människor med knappa resurser får bostad.

De kommunala bostadsbolagen tillhör de största tillgångarna som stockholmarna äger gemensamt. Bolagen har byggts upp av skattepengar och ska fortsätta att ägas gemensamt. Bostadsbolagen ska verka för att det blir ännu mer fördelaktigt att bo i hyresrätt, bland annat genom att decentralisera sig själva och bereda hyresgäster plats i lokala styrelser. Genom att ge hyresgästerna majoritet får de en betydande del av makten på ett helt annat sätt än som medlemmar i en bostadsrättsförening.

Under år 2011 startas på försök ett system med egenregi för hyresgäster i de kommunala bostadsbolagen. De hyresgäster som väljer (minst 60 %) att bilda en lokal styrelse och får därmed ett gemensamt ansvar för sitt boende. De boende väljer en styrelse. Kostnaderna för fastighetens förvaltning täcks av månadshyrorna som alla hyresgäster betalar. Eventuellt överskott som kan skapas genom att hyresgästerna själva tar över driften beräknas med hjälp av ett schablonsystem som utarbetas av de tre bostadsbolagen gemensamt. Överskotten kan antingen användas för investeringar i boendemiljön eller till att sänka månadshyrorna.

Med den här typen av system skapas verklig valfrihet för de boende. Utan att behöva riskera skuldsättning eller nekas lån kan fastighetsföreningarna i de kommunala bostadsbolagen själva bestämma om vilken färg det ska vara i portuppgången, köpa konst för att smycka hissen, skapa ett bibliotek i tvättstugan eller plantera klätterträd åt barnen. Under mandatperioden ska bostadsbolagen utarbeta en gemensam metod för att förhindra att det sätts orimliga hyror som hotar verksamheter som staden i andra sammanhang ger stöd.

I de fall bostadsbolagen har lämnat erbjudande om köp till hyresgästerna ska ombildningen hanteras på ett rättssäkert och för hyresgästerna acceptabelt sätt. Regelverk som gäller för förlängning av gjorda erbjudanden ska utarbetas. De genomförda stämmor som har ifrågasatts och överklagats ska granskas av oberoende juridisk expertis, på stadens uppdrag. Bolagen ska initiera att de stämmor som återstår bevakas av oberoende granskare.

Bostadsbolagen ska

· bidra till Stockholms försörjning av billiga och bra bostäder

· förvärva fler fastigheter i områden där det är brist på allmännyttiga bostäder

· bidra till att hyresgästernas inflytande över boendet ökar

· skapa 500 tränings- och försökslägenheter per år under fem år till hemlösa

· ta ett utökat ansvar när det gäller att åstadkomma en positiv social och ekonomisk utveckling i stadsdelarna

· verka för att så många lägenheter som möjligt lämnas till bostadsförmedlingen

· aktivt verka mot den boendediskriminering som idag drabbar många invandrare

· inte ställa orimliga ekonomiska krav på blivande hyresgäster, alla har rätt att få en bostad oavsett inkomst

· bidra till utvecklingen av ett ekologiskt hållbart samhälle

· genom energieffektivisering sänka de löpande boendekostnaderna och minska fastigheternas miljöpåverkan

· tillämpa miljö-, barn-, integrations- och jämställdhetsperspektiv i nyproduktion och förvaltning

· utveckla fastighetsbeståndet genom köp av nya fastigheter

· vidareutveckla miljöarbetet och prioritera fastighetsnära källsortering

· föra in alternativa lönsamhetsbedömningar i kompletterande investeringsdirektiv i bolagens arbetsordning

· genomföra en decentralisering av bostadsbolagen till lokala enheter

· inrätta lokala styrelser, där hyresgästerna är representerade

· göra om regelverket för godkännandekrav, så att bolagens sociala ansvar gentemot hyresgästerna förstärks

· aktivt arbeta mot vräkningar och inte vräka barnfamiljer

· verka för att tillhandahålla lokaler för stadens förenings- och kulturliv samt sociala verksamheter. Det är mycket angeläget att se över hyressättningen i lokaler som gynnar utvecklingen i de bostadsområden där bolagen har ett stort bostadsbestånd

· fortsätta utbyggnaden av bredband

Det är väsentligt för staden att kunna klara av att möta ökad efterfrågan på nya bostäder. Boendekostnaderna ska långsiktigt kunna hållas på rimliga nivåer. Samtliga bostadsbolag måste aktivt och kraftfullt verka för att sänka byggkostnaderna. Avkastningen ska långsiktigt komma hyresgästerna till del, t.ex. genom att täcka eftersatt underhåll.

Tillgång till en god bostad ska finnas för alla, oavsett ekonomiska eller sociala resurser. Allmännyttan ska, genom förebyggande arbete för att minska antalet vräkningar och avhysningar, ta ansvar för att inte människor utesluts från boende.

Att minska kostnaderna för nyproduktion av bostäder är en av de mest angelägna frågorna. Målet för staden är att boendekostnaderna långsiktigt ska kunna hållas på rimliga nivåer såväl i centrala områden som i ytterstadsområden. De allmännyttiga bostadsföretagen kan ses som verktyg för att motverka segregation och sociala klyftor.

Ett sätt att sänka boendekostnaderna är energieffektivisering. Genom smart och effektiv teknik kan de löpande kostnaderna för boendet sänkas genom minskad energianvändning. Allmännyttan ska vidareutveckla miljöarbetet med utgångspunkt från ett brukarperspektiv och låta lokala och sociala frågor ha en viktig roll.

De kommunala bostadsbolagen har ett stort ansvar för den fysiska miljön men också för att ge hyresgästerna mer makt och inflytande över sitt boende. Det krävs stora satsningar och ett nytänkande inom bostadsbolagen, som måste decentraliseras och demokratiseras. Bostadsbolagen ska delas upp i mindre förvaltningsenheter och hyresgästerna ska kunna ingå i lokala styrelser. De boende måste få reellt inflytande både över sin bostad, området de bor i och den sociala miljön. Avkastningskraven ska sättas så att en god service och låga hyror säkras. Avsättningskravet ska sättas på en sådan nivå att antalet anställda i bostadsbolagen är tillräckligt många för ortsatt god service till hyresgästerna. Beroende på nedskrivningsbehov ska avsättningskravet kunna korrigeras nedåt under budgetår.

Svenska Bostäder AB

Bolagets uppgifter

Svenska Bostäder ska långsiktigt äga och förvalta hyresbostäder inom Stockholms stad. Bolaget har ett särskilt ansvar för att produktionen av studentbostäder i staden kommer till stånd. Nuvarande varierade utbud av attraktiva och billiga bostäder med stor geografisk spridning över Stockholms stad ska utvecklas. Förvaltningen ska ge en långsiktig värdetillväxt. Svenska Bostäders dotterbolag AB Stadsholmen äger och förvaltar kulturhistoriskt skyddade fastigheter.

Ägardirektiv för 2011-2013

· bidra till nyproduktion av minst 20 000 nya bostäder under mandatperioden, varav minst hälften ska vara hyresrätter

· upprusta de bostäder som byggdes under 1940–1960-talen

· bygga studentbostäder

· utveckla fastighetsbeståndet genom förvärv av fastigheter, på affärsmässig grund

· fortsätta arbetet med att vidareutveckla kvalitet och service i samspel med hyresgästerna

· fortsätta ett aktivt miljöarbete

· anpassa AB Stadsholmen till ett ökat fastighetsbestånd

· genom energieffektivisering sänka de löpande boendekostnaderna och minska fastigheternas miljöpåverkan.”

Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan,

att godkänna förslaget till verksamhetsplan och budget för 2011,

samt att fastställa avkastningskrav på dotterbolaget AB Stadsholmen och att prövat koncernbidrag tillförs bolaget vid årets slut.

Mot beslutet reserverade sig vice ordföranden samt tjg suppleanten Karin Ehlin Kolk och tjg suppleanten Mehdi Oguzsoy.

Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Sammanträdestider år 2011”, daterad den 15 november 2010, (Bilaga § 6).

Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att fastställa följande sammanträdestider för år 2011:

Torsdagen den 10 februari 2011 kl 09.30 i Stadshuset

Torsdagen den 17 mars 2011 kl 09.30 i Stadshuset

Torsdagen den 28 april 2011 kl 09.30 i Stadshuset

Torsdagen den 9 juni 2011 kl 09.30 i Stadshuset

Torsdagen den 8 september 2011 kl 09.30 i Stadshuset

Torsdagen den 20 oktober 2011 kl 09.30 i Stadshuset

Torsdagen den 8 december 2011 kl 09.30 på Svenska Bostäders huvudkontor

Sammanträde börjar omedelbart efter sammanträde med styrelsen i Stadsholmen som börjar klockan 09.30.

Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Förändringar i fastighetsbeståndet, rapport”, daterad den 15 november 2010, (Bilaga § 7).

Under överläggning gjorde vice ordföranden samt tjg suppleanten Karin Ehlin Kolk och tjg suppleanten Mehdi Oguzsoy följande särskilda uttalande:

”Bolagsslakt och hatet av allmännytta. Så skulle man kunna sammanfatta rapporten och den politik som ligger bakom konsekvenserna av den samma. Av rent ideologiska skäl har man avyttrat över 18000 bostäder från Svenska Bostäder. I innerstaden har Svenska Bostäders bestånd minskat med över 50 %. Samtliga av de 10000 ombildade lägenheterna har sålts på tok för billigt allt på grund av högerns dogmatism.”

Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att godkänna rapporten.

Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Beslutsunderlag investering kv Pyramiden 9 och 11”, daterad den 15 november 2010, (Bilaga § 8).

Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att genom­föra investeringen enligt i ärendet redovisade förutsättningar och känslighetsanalys.

Förelåg verkställande direktörens skrivelse ” Beslutsunderlag investering kv Randers 1”, daterad den 15 november 2010, (Bilaga § 9).

Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att genom­föra upprustning och investering enligt i ärendet redovisade förutsättningar och känslighetsanalys.

Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Nyproduktion, rapport”, daterad den 15 november 2010, (Bilaga § 10).

Under överläggning gjorde vice ordföranden samt tjg suppleanten Karin Ehlin Kolk och tjg suppleanten Mehdi Oguzsoy följande särskilda uttalande:

”Högeralliansen har haft högt ställda mål på bostadsproduktionen även i allmännyttan. Vi har varit oroliga för att ett dåligt politiskt ledarskap skulle leda till att man inte klara målen och återigen får vi svart på vitt över att så är fallet.

Under mandatperioden kommer bolaget möjligen upp i hälften av målet om 3000 nya bostäder. Det finns ingen annan att skylla än den moderatledda politiska ledningen. Dålig samordning i staden och dåligt politiskt ledarskap är det viktigaste problemen.”

Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att godkänna rapporten.

Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Skrivelser till Svenska Bostäders styrelse att anmälas på styrelsesammanträde” daterad den 12 november 2010, (Bilaga § 11).

Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att godkänna anmälan.

Verkställande direktören informerade om att en utbildningsdag kommer att genom­föras för den tillträdande styrelsen.

Verkställande direktören informerade om att en s k skiftesmiddag kommer att hållas för avgående och tillträdande styrelse.

Verkställande direktören informerade om att en studieresa planeras för styrelsen under våren 2011 med inriktning på arkitektur och miljömässigt byggande.

Verkställande direktören informerade om att affärsområdeschef Lena Lindvall slutat i företaget. Sven Belfrage (Lokaler) respektive Lars Ingendoh (Vällingby City) är tillförordnade chefer i avvaktan på rekrytering av ny chef.

Verkställande direktören informerade om arbetet med upphandling av den yttre skötseln pågår samt att de fackliga förhandlingarna rörande verksamhetsövergången är avslutade.

Förelåg verkställande direktörens skrivelse ”Yttrande över revisionsrapport avseende granskning av Svenska Bostäders energieffektiviseringsarbete”, daterad den 23 november 2010, (Bilaga § 13).

Styrelsen beslutade, i enlighet med verkställande direktörens hemställan, att godkänna anmälan.

Ombyggnadshyror i Hagsätra

På fråga av tjg suppleanten Mehdi Oguzsoy åtog sig verkställande direktören att återkomma till styrelsen med en redogörelse för hyror efter ombyggnad av fastigheter i Hagsätra.