Din position: Hem > Ljungby kommun > Miljö- och byggnämnden > Sammanträde 2010-09-29
Dnr 2010/0603
Upphävande av vite.
Fastighet: Angelstad 5:25Fastighets-
ägare: XXX
Beslut
1. Miljö- och byggnämnden upphäver vitet från den 21 april 2010, § 63.
2. Ärendet avskrivs.
Redogörelse för ärendet
Vid miljö- och byggnämndens sammanträde den 21 april 2010, § 63 förelades fastighetsägarna till Angelstad 5:25 med vite på 70000 kronor att efter den 1 september 2010 inte infiltrera avloppsvatten på fastigheten.
Enligt uppgift från tekniska kontoret lämnade fastighetsägaren in en serviceanmälan om att ansluta sig till det kommunala vatten- och avloppsnätet den 2 juni 2010.
Upplysningar
Inskrivningsmyndigheten underrättas om beslutet och om att anteckningen i fastighetsregistrets inskrivningsdel ska strykas.
Beslut om planuppdrag.
1. Miljö- och byggnämnden ger plankontoret i uppdrag att upprätta en detaljplan för del av fastigheten Ljungby 7:67 vid fastigheten Motorn 1 inom Sydvästra industriområdet i Ljungby.
2. Plankostnaden regleras i planavtal.
Tekniska kontoret begär att en ny detaljplan upprättas för området väster om kvarteret Motorn. Fastighetsägaren till Motorn 1, Ljungby Komponent AB, har i brev den 16 juni 2010 önskemål om att få köpa till mark väster om sin fastighet.
Enligt gällande detaljplan (91/23) är området planlagt som parkområde.
Söder om fastigheten Motorn 1 ändrades detaljplanen 2006 för kvarteret Bilen (06/7) på så sätt att parkområdet smalnades av mot E4:an med cirka 25 meter och kvartersmarken utökades.
Tekniska kontoret anser att området väster om kvarteret Motorn på samma sätt kan ändras till kvartersmark med de restriktioner mot E4:an som gäller i kvarteret Bilen. För att möjliggöra försäljningen av marken begärs därför om upprättande av ny detaljplan där markens lämplighet prövas för industriändamål.
Detaljplanen hanteras med normalt planförfarande enligt 5 kapitlet 20 § plan- och bygglagen.
Dnr 2007/2951
Beslut om upphävande.
Miljö- och byggnämnden upphäver planuppdraget för del av Bolmstad 2:8 norr om Tallbackens fritidshusområde i Angelstads församling.
Miljö- och byggnämnden gav den 30 januari 2008, § 4 plankontoret i uppdrag att upprätta en detaljplan för del av Bolmstad 2:8. Syftet med planändringen var att möjliggöra en utökning av tomterna så att de sträcker sig fram till tomternas utfartsväg. Marken inom den aktuella utökningen saknar detaljplan och har tidigare använts som upplagsplats för virke. Kommunen har tecknat ett planavtal med fastighetsägaren till Bolmstad 2:8 som reglerar plankostnaderna. Mellan den 27 juli till den 8 september 2009 var detaljplanen utställd på samråd.
Fastighetsägaren till Bolmstad 2:8 har begärt att planarbetet ska avslutas.
Plankontoret föreslår att planuppdraget upphävs och att ärendet avskrivs.
Dnr 2010/1942
Ansökan om bygglov.
Fastighet: Hunden 2Sökande: XXX
Yttrande: Fastighetsägarna till Hunden 3
Bygglov beviljas för ändring av enbostadshus.
Förslaget innebär att enbostadshuset byggs till i ett plan med en byggnadsarea på
55 m². Avståndet till den gemensamma fastighetsgränsen till Hunden 3 blir 4,7 meter. Efter tillbyggnaden kommer den totala byggnadsarean på fastigheten att vara 227 m². Tillbyggnaden planeras innehålla sovrum, klädkammare och badrum. Nockhöjden på tillbyggnaden kommer att bli 5,0 meter.
Enligt gällande detaljplan (P04/4) får fastigheten bebyggas med 257 m². Avstånd till fastighetsgränsen är bestämt till 4 meter för huvudbyggnaden och 1 meter för komplementbyggnader. Byggnadens höjd är begränsad genom antal våningar och här gäller en våning där vind får inredas och även takkupor är tillåtet. I detaljplanen finns inga krav på hänsyn till sikt- eller ljusförhållanden.
Tillbyggnaden stämmer överrens med detaljplanen.
Fastighetsägaren till Hunden 3 är emot förslaget med hänsyn till framförallt siktförhållandena.
Motivering
Av huvudregeln i 8 kapitlet 11 § plan- och bygglagen (PBL) framgår att inom område med detaljplan ska bygglov beviljas om åtgärden inte strider mot planen och åtgärden uppfyller kraven i 3 kapitlet 1 och 2 §§. I 3 kapitlet 2 § anges bland annat att byggnader ska placeras och utformas så de eller deras avsedda användning inte medför fara eller betydande olägenheter för omgivningen.
Enligt kommentarer till PBL kan de olägenheter som avses bestå av luftföroreningar, buller, skakningar, ljus eller andra liknande störningar som inte är helt tillfälliga. Av kommentarerna framgår också att inom ett detaljplanerat område bör det enligt (prop. 1985/86:1 s. 484) normalt framgå av planen vilka begränsningar som ska gälla på grund av kravet på hänsyn till sikt- eller ljusförhållandena.
Med hänsyn till att de tillbyggda utrymmena kommer att innehålla bostadsutrymmen bedömer nämnden att detta inte kommer medföra betydande olägenheter för omgivningen. I detaljplanen finns inte några föreskrifter om begränsningar om sikt- eller ljusförhållandena.
Nämnden gör den samlade bedömningen att byggnadens utformning och placering uppfyller kraven enligt 3 kapitlet PBL.
Bygganmälan ska lämnas in senast tre veckor innan byggnadsarbetena påbörjas.
Kvalitetsansvarig ska utses av byggherren och meddelas nämnden. Om kvalitetsansvarig inte har riksbehörighet ska personen skriftligen utses av byggherren.
Produktionskostnaden har uppgivits till maximalt 400 000 kronor. Byggnationen bedöms vara av sådan omfattning att byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd inte krävs. Byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd kan alltid tecknas även om miljö- och byggnämnden inte kräver detta.
Bygglovet upphör att gälla om åtgärderna inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från beslutsdatum.
Avgift: 4 352 (faktura skickas separat).
Fastighetsägaren till Hunden 3 underrättas om beslutet med mottagningsbevis.
Hur man överklagar detta beslut framgår av bifogade anvisningar.
Dnr 2010/1744
Ansökan om strandskyddsdispens.
Fastighet: Kvänarp 7:13Sökande: XXX
1. Dispens från strandskyddsförordnandet meddelas för nybyggnad av ett garage/förrådsbyggnad enligt 7 kapitlet, 15 och 18b §§, miljöbalken.
2. Tomtplatsen ska avgränsas i väster och söder mot strandskyddat område i den befintliga fastighetsgränsen med staket eller liknande.
Ansökan om strandskyddsdispens inkom den 19 augusti 2010.
Fastigheten ligger vid sjön Flårens östra sida. Fastigheten är bebyggd och avstyckades 1993 med en areal på 2188 m2. Vid avstyckningen har fastighetens nordvästra gräns redovisats ligga i vattenområdet. Bebyggelsen består av ett bostadshus och ett mindre uthus. Miljö- och byggnämnden meddelade dispens för dessa åtgärder den 16 september 1993, § 159.
För sjön Flåren är strandskyddet 200 meter inåt land.
Förslaget innebär nybyggnad av ett garage/förrådsbyggnad på cirka 92 m2. Byggnaden är avsedd för bland annat förvaring av segelbåt, bil, trädgårdsredskap och släpkärra. Byggnaden kommer att placeras cirka 25 meter från bostadshuset. Området som berörs är en yta som är rensad från sly och som ligger i direkt anslutning till gräsmattan.
Sökande har i sin ansökan som särskilt skäl angivit att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften.
Med hänsyn till att fastigheten är avstyckad och byggnaden uppförs inom tomtplatsen, bör det inte motverka strandskyddsbestämmelsens syfte och inte heller påverka den biologiska mångfalden på ett oacceptabelt sätt.
Särskilt skäl till dispensen är att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften.
Dispensen upphör att gälla om åtgärderna inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från beslutsdatum.
Länsstyrelsen underrättas om beslutet.
Beslutet vinner laga kraft först tre veckor efter det att länsstyrelsen mottagit beslutet och beslutat att inte överpröva ärendet.
Arbetena får inte påbörjas förrän bygglov har beviljats.
Avgift: 2100 kronor (faktura skickas separat).
Dnr 2009/1299
Ansökan om tidsbegränsat bygglov.
Fastighet: Norrtorpa 1:4Sökande: XXX
Yttrande: Fastighetsägarna till Mjäla 1:16 och Norrtorpa 1:4, Försvarsmakten, länsstyrelsen, LFV/ANS och Halmstad City Airport.
Tidsbegränsat bygglov beviljas för uppförande av en vindmätningsmast till och med den 30 september 2013.
Platsen ligger cirka tre kilometer nordväst om Torpa kyrka.
Förslaget innebär uppförande av en vindmätningsmast. Sökanden uppger att masten planeras att vara uppställd under en tid av högst tre år. Masten kommer att bli 100 meter hög och är avsedd för att undersöka vindförhållandena för en planerad vindkraftspark i området.
Enligt kommunens översiktsplan ligger platsen inom ett område som utpekats som lämpligt utredningsområde för vindkraft. I övrigt finns inga särskilt utpekade intressen för platsen.
Fastighetsägarna till Mjäla 1:16 och Norrtorpa 1:4 har inget emot förslaget.
Fastighetsägarna till Torpa 1:20 har fått tillfälle att lämna synpunkter på förslaget men inte svarat.
Länsstyrelsen har i beslut daterat den 26 oktober 2009 meddelat att de inte har något emot förslaget från naturmiljösynpunkt.
LFV/ANS och Halmstad City Airport har inget emot förslaget.
Försvarsmakten har i yttrande daterat den 5 maj 2010 meddelat att de inte accepterar en vindmätningsmast i föreslaget område.
Försvarsministern har i brev daterat den 17 augusti 2010 lämnat en allmän information till sökanden. I brevet meddelas bland annat att försvarsmakten ska bevaka riksintresset för totalförsvaret. Försvarsmaktens remissvar är ett av de remissvar som prövningsmyndigheten (miljö- och byggnämnden) ska ta hänsyn till i varje enskilt fall.
Försvarsministern meddelar också att de av konstitutionella skäl varken kan eller ska kommentera ett enskilt ärende, som till exempel Mästocka.
Till kommunens översiktsplan antogs ett tillägg beträffande vindkraft den 20 oktober 2009, § 95. Enligt vindkraftsplanen ligger platsen inom ett område som utpekats som lämpligt utredningsområde för vindkraft. I samband med arbetet med vindkraftsplanen har försvarsmakten inte haft något emot den aktuella platsen för vindmätningsmasten.
Bygglovet upphör att gälla om åtgärderna inte påbörjas inom två år från beslutsdatum.
Detta beslut innebär inte att kommunen på något sätt tagit ställning till om det kommer att få uppföras en vindkraftspark eller inte i det aktuella området.
Avgift: 6 018 (faktura skickas separat).
Försvarsmakten och fastighetsägaren till Torpa 1:20 underrättas om beslutet.
Beslutet översänds till länsstyrelsen för prövning enligt plan- och bygglagen (PBL) 12 kapitlet 4 § - ”Statlig kontroll beträffande områden av riksintresse med mera.” Beslutet gäller inte förrän frågan om prövning har slutligt avgjorts.
Dnr 2010/1948
Ansökan om förhandsbesked.
Fastighet: Romborna 3:3Sökande: XXX
Yttrande: Fastighetsägarna till Romborna 3:5, 3:7 och länsekologen samt Trafikverket.
Bygglov kan påräknas för nybyggnad av ett enbostadshus.
Platsen ligger i byn Romborna cirka 2 kilometer öster om sjön Kösen och öster om den allmänna vägen (nr 551) mot Kärringe. Den planerade tomtplatsen är idag åkermark.
Förslaget innebär nybyggnad av ett enbostadshus. Tomten planeras att avstyckas och bli cirka 4700 m2.
Enligt kommunens översiktsplan ligger platsen inom ett område som har stora naturvärden – klass III.
Trafikverket har inget emot förslaget, men påpekar att anslutningen till den allmänna vägen av siktskäl bör ske i tomtplatsens norra del.
Fastighetsägarna till Romborna 3:5 och 3:7 samt länsekologen (muntligen) har inget emot förslaget.
Fastighetsägarna till Romborna 3:6 och 6:1 har fått tillfälle att lämna synpunkter på förslaget men inte svarat.
Miljö- och byggkontoret bedömer att avloppsfrågan går att lösa på ett naturligt sätt.
Nämnden bedömer att platsen uppfyller kraven på de allmänna intressen som ska beaktas vid lokalisering av bebyggelse, enligt plan- och bygglagens (PBL) 2 kapitel och miljöbalkens bestämmelser i 3 kapitlet.
Bygglov ska sökas inom två år från beslutsdatum annars upphör tillståndet att gälla.
Byggnadsarbetena får inte påbörjas innan bygglov har beviljats.
Hänsyn ska tas till Trafikverkets yttrande om utfartsfrågan.
Avgift: 2 890 kronor (faktura sänds separat).
Fastighetsägarna till Romborna 3:6 och 6:1 underrättas om beslutet.
Dnr 2010/1779
Ansökan om bygg- och marklov.
Fastighet: Lidhult 1:344Sökande: XXX
Yttrande: Fastighetsägarna till Lidhult 1:121, 10:3, 36:19, 10:2, 36:8 och tekniska kontoret.
1. Bygglov beviljas för ändring av två industribyggnader och ändring av bullerplank.
2. Marklov beviljas för ändring av bullervall.
Förslaget innebär att en ny port anordnas på industribyggnaden vid områdets nordöstra del (byggnaden närmast Storgatan). Porten planeras att monteras på den östra fasaden för att möjliggöra för bland annat in och ut lastning. Invändiga förhållanden gör att porten måste placeras längre norr ut på den östra fasaden.
För att förslaget ska kunna bli genomförbart måste bullervallen och planket därför flyttas. Samtidigt föreslås att vallen och planket förlängs mot Storgatan.
Syftet är att få en mer ändamålsenlig användning av byggnaden och området samtidigt som skyddet mot bullerstörningar från produktionen bibehålls.
Enligt gällande detaljplan (P99/13) är den del av området där bullervallen med planket är lokaliserad idag avsedd för ”planterad skyddszon med bullerdämpande plank eller vall”.
Området där bullervallen planeras att förlängas är i samma detaljplan avsett för ett ”planterat skyddsområde”. Förslaget avviker därav från gällande detaljplan eftersom det område som nu föreslås tas i anspråk inte är avsett för det sökta ändamålet.
Området som föreslås tas i anspråk är idag ett öppet grönområde utan några planteringar.
Förslaget innebär också en tillbyggnad av en industribyggnad på områdets nordvästra del med cirka 264 m2. Denna del av förslaget följer gällande detaljplan (P99/11).
Tekniska kontoret har inget emot förslaget.
Fastighetsägarna till Lidhult 10:2 och 36:19 har inget emot förslaget.
Fastighetsägarna till Lidhult 1:121, 10:3 samt 36:8 är emot förslaget.
Fastighetsägarna till Lidhult 1:87, 1:251, 9:3, 9:13 och 10:1 har fått tillfälle att lämna synpunkter men inte svarat.
Det aktuella området är i gällande detaljplan (P99/13) avsett för ett planterat skyddsområde. Nämndens bedömning är att om befintlig bullervall med plank förlängs går det även i fortsättningen använda detta område till ett planterat skyddsområde. Båda användningarna bedöms som förenliga med varandra.
Nämnden bedömer också att avvikelsen för markens avsedda ändamål inte kommer att innebära några olägenheter för omgivningen och bedömer också att den sökta åtgärden endast utgör en mindre avvikelse från detaljplanen.
Nämnden medger mindre avvikelse från gällande detaljplan enligt bestämmelserna i plan- och bygglagen (PBL) 8 kapitlet, 11 § (bygglov) om bullervall med plank på mark avsedd för planterat skyddsområde.
Bekräftelse bygganmälan
XXX har utsetts till kvalitetsansvarig.
Byggsamråd behöver inte genomföras. Om du som byggherre önskar att byggsamråd ändå ska hållas ombeds du ta kontakt med miljö- och byggkontoret.
Kontrollplan ska upprättas och lämnas in till miljö- och byggnämnden för beslut innan arbetena påbörjas.
Nämnden förutsätter att sökanden följer villkoren som reglerar verksamheten enligt tillstånd daterat den 13 december 2005 enligt miljölagstiftningen.
Avgift: 14394 kronor (faktura sänds separat).
Fastighetsägarna till Lidhult 1:87, 1:251, 9:3, 9:13 och 10:1 underrättas om beslutet.
Fastighetsägarna till Lidhult 1:121, 10:3 och 36:8 underrättas om beslutet med mottagningsbevis.
Dnr 2008/2046
Utdömande av vite.
Fastighet: Lidhult 13:6Fastighets-
Miljö- och byggnämnden ansöker hos Förvaltningsrätten i Växjö om utdömande av vite enligt nämndens beslut den 28 oktober 2009, § 226.
Till miljö- och byggnämnden har inkommit flera anmälningar om att kioskbyggnaden och huvudbyggnaden på fastigheten Lidhult 13:6 är ovårdade.
Vid besök på platsen den 26 september 2008 konstaterades att ett flertal fönster var sönderslagna på båda byggnaderna. Fasadbeklädnaden på huvudbyggnadens baksida hade ett flertal skador. Det noterades också att tomten inte hölls i vårdat skick.
Tidigare ägare har i brev, daterat den 16 november 2008, meddelat att reparation och upprustning av både kiosken och huvudbyggnaden skulle ske under sommaren 2009.
Vid nämndens sammanträde den 17 december 2008, § 266 uppmanades fastighetsägaren att lämna in en tidsplan till nämnden som redovisade de planerade reparationsarbetena samt uppgifter om långsiktiga planer för användningen av byggnaden. Beslutet har skickats med mottagningsbevis i två omgångar till olika adresser eftersom fastighetsägaren har flyttat och inte löst ut breven.
I juni 2009 har nämnden uppmärksammat att fastigheten är såld och fått en ny ägare.
Miljö- och byggkontoret har i brev, daterat den 12 augusti 2009, begärt en skriftlig förklaring över vilka åtgärder fastighetsägaren planerar vidta. Svar skulle ha inkommit senast den 31 augusti 2009. Något svar har inte lämnats in.
Vid nämndens sammanträde den 2 september 2009, § 176 uppmanades fastighetsägaren till Lidhult 13:6 att senast tre veckor efter att ha blivit delgiven beslutet lämna in en skriftlig förklaring och en tidsplan över vilka åtgärder som kommer att vidtas med byggnaden. Även uppgifter om vilka långsiktiga planer som finns för användningen av byggnaderna ska skriftligt redovisas.
Fastighetsägaren blev underrättad om beslutet med delgivningsman den 16 september 2009.
Någon redovisning har inte lämnats in till nämnden.
Vid besök på platsen den 21 oktober 2009 har konstaterats att tomten är upprensad och att det inte finns något ovidkommande material på tomten. Några sönderslagna fönster har också reparerats.
Vid nämndens sammanträde den 28 oktober 2009, § 226 förelades fastighetsägaren med vite på 30000 kronor att senast tre månader efter att beslutet delgivits ha utfört åtgärderna som räknades upp i beslutet. Fastighetsägaren uppmanades även om att lämna in en skriftlig redovisning för den långsiktiga användningen av byggnaden.
Fastighetsägaren överklagade beslutet till länsstyrelsen.
Länsstyrelsen har i beslut daterat den 4 mars 2010 avslagit överklagandet samt ändrat nämndens beslut om tidsplanen med att förlänga tiden för när åtgärderna skulle vara utförda till och med den 1 september 2010. Vidare bedömer länsstyrelsen att punkten 2 i nämndens föreläggande är uppfylld, där en redovisning för den långsiktiga användningen av byggnaden lämnades i samband med överklagandet som inkom till nämnden den 26 november 2009.
Vid ett besök på platsen den 8 september 2010 konstaterades det att erforderliga åtgärder inte vidtagits.
Vid sammanträde den 15 september 2010 föreslog arbetsutskottet att nämnden skulle ansöka om utdömande av vitet på 30000 kronor hos förvaltningsrätten. Förslaget har kommunicerats med fastighetsägaren, som även upplystes om möjligheten till att åtgärda de återstående punkterna i föreläggandet fram till nämndens sammanträde den 29 september 2010. I kommuniceringen upplystes fastighetsägaren om att en ny syn på platsen skulle ske dagen innan sammanträdet.
Vid besök på platsen den 28 september 2010 konstaterades att alla åtgärder i föreläggandet inte vidtagits enligt nämndens beslut den 28 oktober 2009, § 226.
Frågor om utdömande av vite prövas av förvaltningsrätten efter ansökan av den myndighet som utfärdat vitesföreläggandet, i det här fallet miljö- och byggnämnden.
Enligt länsstyrelsens beslut förlängdes tiden för när åtgärderna skulle vara utförda till den 1 september 2010. Vidare har fastighetsägaren blivit informerad om möjlighet att avhjälpa de återstående punkterna i föreläggandet fram till dagen innan nämndens sammanträde den 29 september 2010.
Eftersom nära 7 månader har gått och att ägaren till fastigheten Lidhult 13:6 ännu inte vidtagit erforderliga åtgärder enligt miljö- och byggnadsnämndens beslut den 28 oktober 2009 § 226, ansöks hos förvaltningsrätten om utdömande av vite (30 000 kr) enligt 6 § lagen om viten.
Fastighetsägaren underrättas om beslutet.
Dnr 2010/1001
Fastighet: Tutaryd 14:1Sökande: XXX
Yttrande: Länsekologen
1. Miljö- och byggnämnden meddelar dispens från strandskyddsförordnandet för nybyggnad av en transformatorstation enligt 7 kapitlet, 15 och 18b §§, miljöbalken.
2. Strandskyddet ska fortsätta att gälla efter det att åtgärderna har utförts.
Ansökan om strandskyddsdispens inkom den 16 augusti 2010.
Platsen ligger i Tutaryd strax väster om Storesjön.
Strandskyddet för Storesjön är 100 meter.
Förslaget innebär nybyggnad av transformatorstation på cirka 3 m2.
Enligt kommunens översiktsplan har det aktuella området mycket stora natur värden.
Länsekologen har muntligen meddelat att arbetena bedöms ha liten påverkan på den biologiska mångfalden och inte heller påverka strandskyddets syften på ett negativt sätt.
Sökanden har i sin ansökan angivit som särskilt skäl att området behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området.
Med hänsyn till att åtgärderna inte bedöms hindra allmänheten eller påverka den biologiska mångfalden på något betydande sätt, bedöms åtgärden inte motverka strandskyddsbestämmelsernas syfte.
Särskilt skäl till dispensen är att anläggningens ändamål är att tillgodose ett allmänt angeläget intresse.
Avgift: 2 100 kronor (faktura sänds separat)
Godkännande av redovisning.
Förslag till beslut
Miljö- och byggnämnden godkänner redovisningen av meddelanden mellan den 24 augusti till den 20 september 2010.
Redogörelse av meddelanden
1. Beslut från länsstyrelsen daterad den 10 september 2010, anmälan om samråd om husbehovstäkt på fastigheten Gylteboda 1:3.
2. Tillståndsbevis från polisen daterad den 24 augusti 2010, ianspråktagande av plats för ponnyridning intill Cityhallen i Ljungby den 28 augusti 2010.
3. Tillståndsbevis från polisen daterad den 26 augusti 2010, seriespel och träningsmatcher 2010/2011 Sunnerbohov IF Troja-ljungby.
4. Tillståndsbevis från polisen daterad den 27 augusti 2010, Lagandagen Lagans Samhällsförening.
Miljö- och byggnämnden godkänner redovisningen av delegationsbeslut mellan den 24 augusti till den 20 september 2010.
Redogörelse av delegationsbeslut
· Miljö-, livsmedel- och hälsoskyddsärende
· Bygg- och rivningslov
· Rivningsplan
· Godkännande av kvalitetsansvariga
· Beslut om kontrollplan
· Slutbevis